Op veel aannemingsovereenkomsten wordt de Uniformele Administratieve Voorwaarden voor de uitvoering van werken en van technische installatie 2012 (UAV 2012) van toepassing verklaard. Lange tijd is geprobeerd om de UAV 2012 te herzien door middel van breed sectoroverleg. Nu deze pogingen geen overeenstemming hebben opgeleverd, heeft de minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening besloten de wijziging zelfstandig door te voeren. De UAV 2012 is daarmee in lijn gebracht met de aansprakelijkheidsregeling uit de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb). In februari 2025 is de nieuwe UAV 2012 (versie 2025) gepubliceerd in de Staatscourant.

Wat betekent dat voor aannemers en aanbestedende diensten? In dit blog bespreken wij de kern van de wijziging en hun juridische impact.

Hoe was het geregeld in de UAV 2012?

De UAV 2012 regelt de rechtsverhouding tussen opdrachtgever en aannemer. In paragraaf 12 is de aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering van het werk vastgelegd. Onder de UAV 2012 gold het uitgangspunt dat de aannemer ná oplevering niet langer aansprakelijk was voor tekortkomingen die de opdrachtgever op dat moment redelijkerwijs had kunnen ontdekken. Alleen als sprake was van verborgen gebreken – die ondanks zorgvuldig toezicht niet konden worden opgemerkt – kon de aannemer alsnog aansprakelijk worden gehouden, mits de opdrachtgever dit binnen redelijke termijn meldde.

Van uitzondering naar regel: blijvende aansprakelijkheid onder de wkb

De Wkb is op 1 januari 2024 in werking getreden. Deze wet beoogt de positie van de opdrachtgever te versterken en de bouwkwaliteit te verbeteren, onder andere door wijziging van artikel 7:758 BW.

Lid 3 van dit artikel bepaalt dat de aannemer na oplevering niet langer aansprakelijk is voor gebreken die de opdrachtgever op het moment van oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken. Daarmee wordt het belang van een oplettende opdrachtgever bij oplevering benadrukt.

Nieuw is echter lid 4, dat een belangrijke uitzondering op lid 3 bevat: bij aanneming van bouwwerken blijft de aannemer na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan hem zijn toe te rekenen. Dit vormt een duidelijke afwijking van de systematiek onder de UAV 2012: waar onder de UAV 2012 ontslag van aansprakelijkheid na oplevering het uitgangspunt was (met uitzondering van verborgen gebreken), is onder de Wkb juist de voortdurende aansprakelijkheid van de aannemer de norm. De aannemer blijft in beginsel dus aansprakelijk voor gebreken na oplevering, tenzij deze gebreken buiten zijn risicosfeer liggen. Van deze bepaling kan niet ten nadele van een particuliere opdrachtgever worden afgeweken. In zakelijke verhoudingen mag dat alleen als de afwijking uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.

Met het nieuwe artikel 7:758 lid 4 BW is het begrip ‘verborgen gebrek’ in feite opnieuw ingevuld: het gaat om elk gebrek dat niet daadwerkelijk bij de oplevering is ontdekt, ongeacht of dit redelijkerwijs ontdekt had moeten worden. Deskundigheid van de opdrachtgever lijkt hierbij dus geen rol meer te spelen.

De nieuwe aansprakelijkheidsregeling van artikel 7:758 lid 4 BW geldt overigens uitsluitend voor aannemingsovereenkomsten die op of na 1 januari 2024 zijn gesloten (zie artikel 218 Overgangswet BW.) Voor overeenkomsten die vóór 2024 tot stand zijn gekomen, blijft de eerdere regeling van artikel 7:758 lid 3 BW dus van toepassing, inclusief eventuele afwijkende afspraken in bijvoorbeeld de UAV 2012.

Wat verandert er met de UAV 2012 (versie 2025)?

Zoals gezegd, ontstond met de inwerkingtreding van de Wkb een spanningsveld tussen de wettelijke regeling van artikel 7:758 lid 4 BW en paragraaf 12 UAV 2012. Daarmee was de UAV 2012 in strijd met het (semi)-dwingendrechtelijk regime van artikel 7:758 lid 4 BW.

Om deze tegenstrijdigheid op te heffen, is de UAV 2012 (versie 2025) gepubliceerd, waarin de eerste drie leden van paragraaf 12 UAV 2012 zijn geschrapt. De aansprakelijkheid van de aannemer wordt nu rechtstreeks geregeld door artikel 7:758 lid 3 en 4 BW. Dit betekent dat de aannemer na oplevering in principe aansprakelijk kan worden gesteld voor alle gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Hierdoor is de UAV 2012 (versie 2025) in overeenstemming met de systematiek en uitgangspunten van de Wkb, waarmee de aansprakelijkheidsregeling vanwege de (potentiële) voortdurende aansprakelijkheid van de aannemer na oplevering minder gunstig is geworden voor aannemers dan het geval was onder de UAV 2012.

De uav 2012 (versie 2025): beperkte impact op aanbestedingen

De UAV 2012 en zijn voorgangers worden veelvuldig toegepast bij overheidsopdrachten voor werken. Dat is niet verrassend, nu voorschrift 3.9C uit de Gids Proportionaliteit voorschrijft dat paritair opgestelde contractmodellen of algemene voorwaarden integraal worden toegepast. Hoewel de Gids Proportionaliteit geen definitie geeft van paritair opgestelde voorwaarden, vermeldt de toelichting bij voorschrift 3.9C de UAV-versies 1989 en 2012 als voorbeelden van paritair opgestelde voorwaarden. Dit terwijl de Minister van Defensie en de Minister van Infrastructuur en Milieu ten tijde van het vaststellen van de UAV 2012 uitdrukkelijk hebben aangegeven niet akkoord te willen gaan met paragraaf 12 daarvan. Ook toen was de aansprakelijkheidsregeling dus al voer voor discussie. Bij de pariteit van de UAV 2012 kunnen dus vraagtekens worden geplaatst, maar dit lijkt in de praktijk niet tot het gevolg te hebben dat de UAV 2012 in zijn geheel of paragraaf 12 in het bijzonder niet als paritair worden gezien.

Wat zijn de gevolgen van de recente eenzijdige aanpassing van de UAV 2012 (versie 2025) en levert dit gelet op voorschrift 3.9C problemen op voor de praktijk? Volgens ons zijn de gevolgen voor de aanbestedingspraktijk beperkt. Wij lichten dit aan de hand van een viertal redenen toe:

• Ten eerste is de wijziging beperkt tot het schrappen van onderdelen die – met de komst van de Wkb – in strijd zouden zijn met (semi-)dwingend recht, wat een overeenkomst vernietigbaar zou maken. Dit volgt uit artikel 3:40 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek. Als hierover discussie zou ontstaan, ligt het niet voor de hand dat het belang van de integrale toepassing van gelijkwaardig opgestelde voorwaarden zwaarder weegt dan de verplichting om te handelen in overeenstemming met dwingend recht.
• Ten tweede is het belangrijk om op te merken dat artikel 7:758 lid 4 van het Burgerlijk Wetboek alleen geldt voor bouwwerken. Hoewel de definitie van “bouwwerk” nog altijd niet is uitgekristalliseerd, betekent dat voor overheidsopdrachten die niet als bouwwerk worden gezien – zoals boringen, installatiewerkzaamheden of het huren van bouwmachines – dat zij buiten de reikwijdte van deze bepaling vallen.
• Ten derde is van belang dat van artikel 7:758 lid 4 alleen mag worden afgeweken als dit letterlijk en duidelijk in de overeenkomst is opgenomen. Een afwijking in algemene voorwaarden is dus niet voldoende. Dit kan relevant zijn voor zowel opdrachtgevers als opdrachtnemers, maar in de aanbestedingspraktijk zal het waarschijnlijk weinig effect hebben. Zoals eerder benoemd, wordt de UAV 2012 nog steeds als paritair tot stand gekomen contractmodel beschouwd. Bovendien schrijft de Gids Proportionaliteit voor dat een aanbestedende dienst elke afwijking van zulke standaardvoorwaarden moet onderbouwen, volgens het zogenoemde ‘pas toe of leg uit’-principe.
• Ten vierde is de vraag of het feit dat de UAV 2012 (versie 2025) eenzijdig is aangepast door de minister, in de praktijk echt tot veranderingen zal leiden. Theoretisch zou je kunnen betogen dat aanbestedende diensten niet langer verplicht zijn om deze versie van de UAV volledig toe te passen, omdat geen sectorbreed overleg hieraan voorafging. Dat zou kunnen leiden tot alternatieve algemene voorwaarden, mogelijk minder gunstig voor opdrachtnemers. Toch lijkt dit in de praktijk niet waarschijnlijk. De gewijzigde UAV is immers aangepast om in lijn te komen met het huidige Burgerlijk Wetboek en biedt, zeker op het gebied van aansprakelijkheid, voordelen voor opdrachtgevers. Het ligt dan ook voor de hand dat aanbestedende diensten deze nieuwe versie blijven gebruiken.

Daarnaast blijven de andere bepalingen uit de Gids Proportionaliteit ongewijzigd van kracht. Zo bieden voorschrift 3.9A (evenwichtige risicoverdeling), 3.9B (mogelijkheid voor inschrijvers om suggesties te doen) en 3.9D (passende aansprakelijkheid) voldoende mogelijkheden om voorwaarden bespreekbaar te maken in de nota van inlichtingen en onevenwichtige bepalingen tegen te gaan.

Tot slot

De gewijzigde paragraaf 12 UAV 2012 (versie 2025) brengt de UAV in lijn met het huidige Burgerlijk Wetboek en versterkt de positie van opdrachtgevers na oplevering. Voor aanbestedende diensten betekent dit vermoedelijk dat integrale toepassing van de UAV 2012 de norm blijft, hetgeen ook past binnen het kader van de Gids Proportionaliteit. Voor aannemers is het belangrijk alert te zijn op de aangescherpte aansprakelijkheidsregels en hierover zo nodig vragen te stellen tijdens een aanbestedingsprocedure.

Heeft u vragen over de gevolgen van de aangepaste UAV 2012 voor uw aanbesteding of contract? Neem dan contact met ons op!