De Wet goed verhuurderschap (hierna: ‘Wgv’) is al even van kracht. Sinds 1 juli 2023 moeten verhuurders zich houden aan de regels voor goed verhuurderschap. De wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst huurgedrag tegen te gaan. Met ingang 1 januari van dit jaar komt daar iets bij. Gemeenten moeten nu een meldpunt hebben, waar huurders, woningzoekenden, arbeidsmigranten en anderen hun klachten over gedrag van een verhuurder of verhuurbemiddelaar kunnen melden. Verder kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. In dit blog gaan we op de belangrijkste onderdelen van de nieuwe wet in.
Regels goed verhuurderschap
In artikel 2 van de Wgv zijn de regels voor goed verhuurderschap opgenomen. Verhuurders mogen niet discrimineren en intimideren. Dat klinkt logisch en is ook het startpunt van de Wgv naast de reeds bestaande artikelen in het Wetboek van Strafrecht. Dat verhuurders niet discrimineren bij het toewijzen van een woning is verder geborgd door de verplichting om een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren, objectieve selectiecriteria te gebruiken en communiceren en aan de afgewezen kandidaat-huurders de keuze te motiveren. Een verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur aan borg vragen, mag geen onredelijke servicekosten vragen, moet alle afspraken met de huurder schriftelijk vastleggen en de huurder informeren over zijn rechten en plichten (waaronder het gemeentelijke meldpunt).
Als het gaat om verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten gelden nog twee aanvullende regels:de huurovereenkomst moet los van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd en de informatie over de rechten en plichten moet worden verstrekt in een taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, of een andere taal die de arbeidsmigrant goed begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. Voor verhuurbemiddelaars geldt een verbod om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen.
Allemaal regels om de positie van de huurder te verbeteren ten opzichte van de verhuurder, maar wat kan een gemeente hiermee? Een huurovereenkomst is immers een privaatrechtelijke overeenkomst tussen twee (rechts)personen. Het nieuwe van de Wgv is dat gemeenten een belangrijke rol krijgen in het handhaven van landelijke norm van goed verhuurderschap: het meldpunt, handhavingsbevoegdheden en de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren.
Behandelen van binnengekomen meldingen
Met ingang van 1 januari 2024 is het voor gemeenten verplicht om een meldpunt te hebben waar ongewenst verhuurgedrag gemeld kan worden. Het meldpunt moet laagdrempelig zijn, kosteloos en het moet mogelijk zijn om meldingen anoniem in te dienen. Wat moet de gemeente met de binnengekomen meldingen doen? In sommige gevallen zal de melder niet aan het juiste loket zijn en moet de gemeente de melder doorverwijzen. Dit is bijvoorbeeld het geval als het gaat om een huurder van een woningcorporatie. Op woningcorporaties is de Wgv niet van toepassing. Andere mogelijkheden zijn een doorverwijzing naar de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, het juridisch loket of de huurcommissie.
Gaat de melding wel over de regels van goed verhuurderschap zoals opgenomen in de Wgv, dan kan deze aanleiding zijn tot het houden van toezicht en handhavend optreden. Ook los van binnengekomen meldingen kan de gemeente uiteraard toezicht houden en handhaven. Verder is van belang dat een melding niet altijd een handhavingsverzoek is, maar dat wel kan zijn. Dit hangt af van de wijze waarop de klacht is geformuleerd. Wordt concreet op een overtreding gewezen en gevraagd om handhavend op te treden, dan is sprake van een handhavingsverzoek en moet de gemeente (het college van burgemeester en wethouders) een besluit nemen.
Toezicht en handhaving
In artikel 17 van de Wgv wordt de bestuursrechtelijke handhaving van de wet opgedragen aan het college van burgemeester en wethouders. Bijzondere toezichtsbevoegdheden staan niet in de wet. Die volgen uit de Awb. Na consultatie van de Wgv is zonder verdere toelichting de bevoegdheid om een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner is geschrapt. Die bevoegdheid bestaat dus bij het houden van toezicht op de naleving van de Wgv niet.
Als het college een overtreding van de wet constateert, kan besloten worden eerst met een waarschuwing te volstaan. Gaat het om een ernstige overtreding dan kan ook gelijk een sanctie worden opgelegd. Het college kan dan kiezen voor een herstelsanctie, zoals een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. De Wgv geeft het college ook de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen. Het maximumbedrag is € 25.750 (4e categorie van artikel 23, lid 4, Wetboek van Strafrecht) en bij recidive maar liefst € 103.000 (5e categorie). Uiteraard moet de hoogte van de boete evenredig zijn en worden bepaald aan de hand van de omstandigheden van dat geval. Bij het opleggen van een boete verplicht de Wgv tot ‘naming en shaming’. Het besluit tot opleggen van een bestuurlijke boete aan een verhuurder moet de gemeente in beginsel op de website plaatsen (artikel 20 Wgv). Zo kunnen (potentiële) huurders op de website van de gemeente nagaan welke verhuurders zich in het verleden aan ongewenst verhuurgedrag schuldig hebben gemaakt. Mede gelet op deze openbaarmakingsplicht, wijst de wetgever er in de toelichting meermaals op dat niet te lichtvaardig moet worden overgegaan tot het opleggen van een bestuurlijke boete (Kamerstukken II 36130, nr. 3, p. 44, 52 en 54). Als utimum remedium voorziet de Wgv in de bevoegdheid voor het college om het beheer van de woning of verblijfsruimte over te (laten) nemen (‘inbeheername’). Hierna moet de verhuurder eerst met een verbeterplan komen, voordat hij de vrije beschikking over zijn eigendom terugkrijgt.
Het instellen van een verhuurvergunningstelsel
Om het gedrag van verhuurders en de leefbaarheid in wijken beter te kunnen reguleren, kan de gemeenteraad in een verhuurverordening bepalen dat een vergunning voor het verhuren van woonruimte of verblijfsruimte nodig is. Dit kan de raad doen voor de verhuur van een aangewezen categorie van woonruimte in een bepaald gebied (variant A) en voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in de hele gemeente (variant B). De VNG heeft een model-verhuurverordening gepubliceerd.
De bevoegdheid voor variant A kan alleen ingezet worden als dat noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid in die wijk (artikel 5, lid 2). Deze eis vloeit voort uit de Dienstenrichtlijn. Het bijhouden van binnengekomen meldingen per wijk kan een belangrijke bron van informatie opleveren om het instellen van een vergunningplicht te motiveren. Uit rechtspraak over het instellen van een ondermijningsvergunning op grond van de APV is bekend dat het onderbouwen van de evenredigheid van het instellen van een vergunningstelsel de nodige aandacht behoeft (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2021:461 en ECLI:NL:RBZWB:2022:3709).
Het college is bevoegd om verhuurvergunningen te verlenen. Deze kan geweigerd worden als aan de verhuurder in het verleden een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang is opgelegd voor overtreding van regelgeving rondom verhuur (artikel 7, lid 2). Ook kan het college een Bibob-toets uitvoeren. Een vergunningstelsel biedt dus goede mogelijkheden om malafide verhuurders van de verhuurmarkt te weren.
Heeft u vragen over de regels voor goed verhuurderschap, het gemeentelijke meldpunt, handhaving of het instellen van een vergunningstelsel? Neem contact op met Elise Noordhoek.
De Wet goed verhuurderschap (hierna: ‘Wgv’) is al even van kracht. Sinds 1 juli 2023 moeten verhuurders zich houden aan de regels voor goed verhuurderschap. De wet geeft gemeenten meer mogelijkheden om ongewenst huurgedrag tegen te gaan. Met ingang 1 januari van dit jaar komt daar iets bij. Gemeenten moeten nu een meldpunt hebben, waar huurders, woningzoekenden, arbeidsmigranten en anderen hun klachten over gedrag van een verhuurder of verhuurbemiddelaar kunnen melden. Verder kunnen gemeenten een verhuurvergunning instellen. In dit blog gaan we op de belangrijkste onderdelen van de nieuwe wet in.
Regels goed verhuurderschap
In artikel 2 van de Wgv zijn de regels voor goed verhuurderschap opgenomen. Verhuurders mogen niet discrimineren en intimideren. Dat klinkt logisch en is ook het startpunt van de Wgv naast de reeds bestaande artikelen in het Wetboek van Strafrecht. Dat verhuurders niet discrimineren bij het toewijzen van een woning is verder geborgd door de verplichting om een heldere en transparante selectieprocedure te hanteren, objectieve selectiecriteria te gebruiken en communiceren en aan de afgewezen kandidaat-huurders de keuze te motiveren. Een verhuurder mag maximaal twee maanden kale huur aan borg vragen, mag geen onredelijke servicekosten vragen, moet alle afspraken met de huurder schriftelijk vastleggen en de huurder informeren over zijn rechten en plichten (waaronder het gemeentelijke meldpunt).
Als het gaat om verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten gelden nog twee aanvullende regels:de huurovereenkomst moet los van de arbeidsovereenkomst worden vastgelegd en de informatie over de rechten en plichten moet worden verstrekt in een taal waar de arbeidsmigrant de voorkeur aan geeft, of een andere taal die de arbeidsmigrant goed begrijpt en waarin hij helder kan communiceren. Voor verhuurbemiddelaars geldt een verbod om dubbele bemiddelingskosten in rekening te brengen.
Allemaal regels om de positie van de huurder te verbeteren ten opzichte van de verhuurder, maar wat kan een gemeente hiermee? Een huurovereenkomst is immers een privaatrechtelijke overeenkomst tussen twee (rechts)personen. Het nieuwe van de Wgv is dat gemeenten een belangrijke rol krijgen in het handhaven van landelijke norm van goed verhuurderschap: het meldpunt, handhavingsbevoegdheden en de mogelijkheid om een vergunningplicht in te voeren.
Behandelen van binnengekomen meldingen
Met ingang van 1 januari 2024 is het voor gemeenten verplicht om een meldpunt te hebben waar ongewenst verhuurgedrag gemeld kan worden. Het meldpunt moet laagdrempelig zijn, kosteloos en het moet mogelijk zijn om meldingen anoniem in te dienen. Wat moet de gemeente met de binnengekomen meldingen doen? In sommige gevallen zal de melder niet aan het juiste loket zijn en moet de gemeente de melder doorverwijzen. Dit is bijvoorbeeld het geval als het gaat om een huurder van een woningcorporatie. Op woningcorporaties is de Wgv niet van toepassing. Andere mogelijkheden zijn een doorverwijzing naar de gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, het juridisch loket of de huurcommissie.
Gaat de melding wel over de regels van goed verhuurderschap zoals opgenomen in de Wgv, dan kan deze aanleiding zijn tot het houden van toezicht en handhavend optreden. Ook los van binnengekomen meldingen kan de gemeente uiteraard toezicht houden en handhaven. Verder is van belang dat een melding niet altijd een handhavingsverzoek is, maar dat wel kan zijn. Dit hangt af van de wijze waarop de klacht is geformuleerd. Wordt concreet op een overtreding gewezen en gevraagd om handhavend op te treden, dan is sprake van een handhavingsverzoek en moet de gemeente (het college van burgemeester en wethouders) een besluit nemen.
Toezicht en handhaving
In artikel 17 van de Wgv wordt de bestuursrechtelijke handhaving van de wet opgedragen aan het college van burgemeester en wethouders. Bijzondere toezichtsbevoegdheden staan niet in de wet. Die volgen uit de Awb. Na consultatie van de Wgv is zonder verdere toelichting de bevoegdheid om een woning binnen te treden zonder toestemming van de bewoner is geschrapt. Die bevoegdheid bestaat dus bij het houden van toezicht op de naleving van de Wgv niet.
Als het college een overtreding van de wet constateert, kan besloten worden eerst met een waarschuwing te volstaan. Gaat het om een ernstige overtreding dan kan ook gelijk een sanctie worden opgelegd. Het college kan dan kiezen voor een herstelsanctie, zoals een last onder dwangsom of een last onder bestuursdwang. De Wgv geeft het college ook de bevoegdheid om een bestuurlijke boete op te leggen. Het maximumbedrag is € 25.750 (4e categorie van artikel 23, lid 4, Wetboek van Strafrecht) en bij recidive maar liefst € 103.000 (5e categorie). Uiteraard moet de hoogte van de boete evenredig zijn en worden bepaald aan de hand van de omstandigheden van dat geval. Bij het opleggen van een boete verplicht de Wgv tot ‘naming en shaming’. Het besluit tot opleggen van een bestuurlijke boete aan een verhuurder moet de gemeente in beginsel op de website plaatsen (artikel 20 Wgv). Zo kunnen (potentiële) huurders op de website van de gemeente nagaan welke verhuurders zich in het verleden aan ongewenst verhuurgedrag schuldig hebben gemaakt. Mede gelet op deze openbaarmakingsplicht, wijst de wetgever er in de toelichting meermaals op dat niet te lichtvaardig moet worden overgegaan tot het opleggen van een bestuurlijke boete (Kamerstukken II 36130, nr. 3, p. 44, 52 en 54). Als utimum remedium voorziet de Wgv in de bevoegdheid voor het college om het beheer van de woning of verblijfsruimte over te (laten) nemen (‘inbeheername’). Hierna moet de verhuurder eerst met een verbeterplan komen, voordat hij de vrije beschikking over zijn eigendom terugkrijgt.
Het instellen van een verhuurvergunningstelsel
Om het gedrag van verhuurders en de leefbaarheid in wijken beter te kunnen reguleren, kan de gemeenteraad in een verhuurverordening bepalen dat een vergunning voor het verhuren van woonruimte of verblijfsruimte nodig is. Dit kan de raad doen voor de verhuur van een aangewezen categorie van woonruimte in een bepaald gebied (variant A) en voor de verhuur van verblijfsruimte aan arbeidsmigranten in de hele gemeente (variant B). De VNG heeft een model-verhuurverordening gepubliceerd.
De bevoegdheid voor variant A kan alleen ingezet worden als dat noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid in die wijk (artikel 5, lid 2). Deze eis vloeit voort uit de Dienstenrichtlijn. Het bijhouden van binnengekomen meldingen per wijk kan een belangrijke bron van informatie opleveren om het instellen van een vergunningplicht te motiveren. Uit rechtspraak over het instellen van een ondermijningsvergunning op grond van de APV is bekend dat het onderbouwen van de evenredigheid van het instellen van een vergunningstelsel de nodige aandacht behoeft (zie bijvoorbeeld ECLI:NL:RVS:2021:461 en ECLI:NL:RBZWB:2022:3709).
Het college is bevoegd om verhuurvergunningen te verlenen. Deze kan geweigerd worden als aan de verhuurder in het verleden een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang is opgelegd voor overtreding van regelgeving rondom verhuur (artikel 7, lid 2). Ook kan het college een Bibob-toets uitvoeren. Een vergunningstelsel biedt dus goede mogelijkheden om malafide verhuurders van de verhuurmarkt te weren.
Heeft u vragen over de regels voor goed verhuurderschap, het gemeentelijke meldpunt, handhaving of het instellen van een vergunningstelsel? Neem contact op met Elise Noordhoek.