In deze Juridische Update Woningcorporaties: Er komen belangrijke wijzigingen aan voor de huurverhogingen, overdrachtsbelasting en meetellen WOZ-waarde in de huur. Bij vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Eelkje van de Kuilen.

Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid huurders en investeren in leefbaarheid

De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens wordt niet verlaagd, jaarlijkse maximale huurverhoging wordt voor alle huurverhogingen vastgesteld op inflatie + 1% en er komt een volkshuisvestingsfonds van EUR 450 miljoen voor investeringen in leefbaarheid en duurzaamheid. Maatregelen die de minister pas aankondigde in haar brief. Deze maatregelen zijn genomen na gesprekken door de minister met de PvdA en GroenLinks. Bijzonder is dat de minister alle huren ook voor de vrije sector wil gaan reguleren. Vrije huurverhogingen in de vrije sector komen hiermee ten einde. Alle huurverhogingen worden gemaximeerd tot inflatie + 1%. Daarvoor wordt er al een initiatiefwetsvoorstel van Nijboer in de Tweede Kamer behandeld. De minister stelt voor om dat wetsvoorstel te steunen. De looptijd van de maatregel wordt volgens de minister gekoppeld aan de weging die is gemaakt ten aanzien van juridische kaders en de verhouding tot economische omstandigheden bij de aankondiging van het Kabinet om huurprijsstijgingen in de vrije sector te maximeren. Verder merkt de minister op dat renovatie en verduurzaming buiten de maximering van de huurprijsverhoging blijven vallen. De regering was verder van plan om de inkomensgrenzen voor meerpersoonshuishoudens te verhogen en voor eenpersoonshuishoudens te verlagen. De verlaging voor eenpersoonshuishoudens is nu van de baan. De minister stelt verder een volkshuisvestingsfonds beschikbaar. Alle gemeenten kunnen hiervoor inschrijven, waarbij in het bijzonder wordt gekeken naar de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden en naar de grens- en krimpregio’s. Op basis van concrete investeringsplannen van gemeenten wordt dit geld verstrekt. Het gaat bijvoorbeeld om vervanging van bestaande woningen door nieuwe woningen, om ingrijpende verbouwingen en het opknappen van de openbare ruimte. Verduurzaming maakt ook een belangrijk onderdeel uit van deze plannen. Voor het einde van het najaar wordt de Tweede Kamer geïnformeerd over de vormgeving van dit fonds. Daarbij kijkt de minister of de kaders van de regeling van de woningbouwimpuls ook voor dit fonds toepasbaar is.

Aanpassing overdrachtsbelasting?

Vorige week kwam de staatssecretaris van Financiën met verrassend nieuws. In zijn brief reageerde de staatssecretaris op het verzoek van Omtzigt om verduidelijking over de toepassing van de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor ANBI’s (let wel dat corporaties dit niet automatisch zijn, dat moet je aanvragen) bij taakoverdracht. Er worden drie acties ondernomen

1. Taakoverdracht in het geval van sanering, de staatssecretaris gaat per 1 januari 2021 voor taakoverdrachten tussen corporaties en corporaties in sanering regelen dat zij gebruik kunnen maken van de vrijstelling. Dit doen ze door de voorwaarden in het uitvoeringsbesluit belastingen van rechtsverkeer nader in te vullen, waarbij met name zal worden gekeken naar de maximaal toegestane overnamesom.
2. Taakoverdracht tussen corporaties. De mogelijkheden voor bredere toepassing, ofwel hoe de taakoverdracht (ook zonder dat sprake is van sanering) tussen corporaties onder de vrijstelling kan komen te vallen zal verder worden onderzocht. De verwachting is dat dit mogelijk is, als dit inderdaad het geval blijkt, dan zal dit ook per 1 januari worden geregeld. Aedes zal hierbij betrokken worden.
3. Andere overdrachten, er wordt een schets gemaakt van welke andere effecten er in de praktijk, zoals bij herstructurering, ontstaan als gevolg van de verhoging van de overdrachtsbelasting.

De Tweede Kamer wordt binnen drie weken geïnformeerd. Belangrijk is dat één en ander nog afhankelijk is van de uitwerking. Om die reden zou ik vooralsnog voorzichtig zijn met zaken uitstellen voor na 1 januari. Onze fiscalisten helpen je graag verder.

Overdrachtsbelasting bij Koopgarant en andere vov’s

De vorige keer benoemde ik het al: bij Koopgarant en andere vov-constructies kan de corporatie groot nadeel hebben van de verhoging van de overdrachtsbelasting. Een voorbeeld. A moet zijn woning te koop aanbieden aan de corporatie B. Corporatie wil de woning kopen voor EUR 150.000 en aan C voor EUR 150.000 verkopen. De nieuwe koper ( C ) is een kwalificerende starter, dit betekent 0% overdrachtsbelasting. De kostenpost voor de corporatie is in dit voorbeeld EUR 12.000 aan overdrachtsbelasting. Stel dat het geen kwalificerende starter is, dan is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd, maar bij doorverkoop binnen zes maanden is vermindering van 3.000 mogelijk die de woningcorporatie kan verrekenen met de koper. De kosten zijn dan EUR 12.000 min EUR 3.000 (verrekening met koper) = 9.000 overdrachtsbelasting. Een mogelijke oplossing voor dit soort situaties is een ABC-constructie. De verkoopakte is tussen drie partijen. Er vindt rechtstreekse levering plaats van A aan C plaats. C blijft 2% of 0% overdrachtsbelasting verschuldigd. Grote voordeel is dat de woningcorporatie geen overdrachtsbelasting verschuldigd is. Een besparing van EUR 9.000 tot EUR 12.000 in dit voorbeeld. Natuurlijk zitten er aan een ABC-constructie bepaalde haken en ogen. Zoals wij juristen zeggen hangt het af van alle omstandigheden van het geval of dit een oplossing is.

Verlicht regime en buitenwerkingstelling marktverkenning

Twee weken geleden ontvingen jullie van mij een tussentijds bericht over de buitenwerkingstelling van de marktverkenning. Zoals gemeld wil de regering vanaf 1 januari a.s. de marktverkenning buiten werking stellen. Dat betekent dat je als corporatie voor nieuwe niet-DAEB activiteiten geen toestemming meer hoeft te vragen. Van een aantal corporaties kreeg ik de terechte opmerking dat deze buitenwerkingstelling voor corporaties met verlicht regime weinig betekenis heeft. Corporaties met een verlicht regime zijn gebonden aan dat hun omzet jaarlijks voor maximaal 5% uit niet-DAEB mag bestaan en dat het aandeel niet-DAEB investeringen jaarlijks minder is dan 10% van de totale investeringen. Hun ruimte om niet-DAEB investeringen te doen is dus beperkt. De buitenwerkingstelling verandert daar niets aan. In de nota van wijziging wordt over dit punt niets gemeld. Ik verwacht ook niet dat de overheid nog iets zal wijzigen aan het verlicht regime waardoor corporaties met dat regime meer niet-DAEB zouden kunnen oppakken. De enige oplossing die dan resteert is om van het verlicht regime over te gaan naar een administratieve scheiding.

Huurverlaging 2021: werk voor corporaties

Zoals eerder aangegeven wil de regering dat de huren worden verlaagd van huurders die een laag inkomen hebben en in een dure woning wonen. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel op 12 november jl. ingestemd. Via deze link vind je een tabel met huishoudtypes, inkomensgrenzen en bijbehorende huurverlaging. In totaal komen naar schatting 260.000 huurders die een sociale huurwoning huren bij woningcorporaties in aanmerking. Er geldt een inkomensgrens en de huur moet liggen boven de aftoppingsgrens: 619,01 euro voor huishoudens van een of twee personen en 663,40 euro voor huishoudens van drie of meer personen. Bepalend is het inkomen over 2019. Het is de bedoeling dat corporaties actief op zoek gaan naar deze huurders en voor 1 april 2021 de huurverlaging voorstellen. Bepalend is het inkomen van 2019. 

Vraag uit de praktijk: Toestemming WSW voor ongeborgde financiering?

Ik hoor de laatste tijd steeds vaker dat een corporatie erover nadenkt om een ongeborgde financiering aan te trekken. Nu er vanaf 1 januari a.s. vermoedelijk geen toestemming meer nodig is voor nieuwe niet-DAEB activiteiten wordt die vraag nog relevanter. Nieuwe niet-DAEB activiteiten moet je of investeren uit eigen middelen uit de niet-DAEB tak of via een ongeborgde financiering. Bij het WSW kan je alleen maar voor DAEB-activiteiten aankloppen. Maar heb je de toestemming van het WSW nodig als je een ongeborgde financiering aangaat? Op basis van het huidige Reglement van Deelneming wel. In art. 22 lid 3 van het Reglement staat dat je voor het aangaan van ongeborgde financieringen voorafgaande schriftelijke toestemming nodig hebt van het WSW. In een richtlijn is de procedure daarvoor uitgewerkt. Met het Strategisch Programma wordt het Reglement ook gewijzigd. De toestemmingseis voor het aangaan van een ongeborgde financiering vervalt in die versie. Maar let wel, dat betekent niet vrijheid, blijheid. Vaak zal je bij het WSW om vrijgave van het onderpand moeten vragen of zijn er nog andere toestemmingsvereisten. Wij adviseren met enige regelmaat over financieringsconstructies en financieringsdocumentatie, indien gewenst kan je altijd even contact opnemen.

Beperking WOZ-waarde in bepaling huurprijs

De regering wil de WOZ-waarde voor maximaal 33% mee laten tellen in de bepaling van de huurprijs, omdat dit zou helpen bij het beschikbaar blijven van voldoende betaalbare huurwoningen en het behouden van voldoende woningen binnen de sociale huurvoorraad (zie dit ontwerpbesluit) . De WOZ-waarde is een onderdeel van het puntensysteem in het woningwaarderingsstelsel (WWS). De WOZ-waarde zijn in bepaalde delen van Nederland erg sterk gestegen. Daardoor kunnen de huren ook sterk stijgen. De regering wil om die reden het gebruik van de WOZ-waarde maximeren voor woningen van 142 punten of meer. Voor woningen waarbij het puntenaantal niet kan leiden tot liberalisatie wordt deze maatregel niet ingevoerd. In het ontwerpbesluit staan de nodige rekenvoorbeelden.

Wet bestuur en toezicht rechtspersonen

De Eerste Kamer heeft pas de Wet Bestuur en Toezicht Rechtspersonen aangenomen. De essentie van deze wet is het verbeteren van de kwaliteit van bestuur en toezicht en het stimuleren van professionalisering bij de rechtspersonen verenigingen, coöperaties, onderlinge waarborgmaatschappijen en stichtingen. Veel van de voorgenomen wijzigingen staan al in de Woningwet: voor corporaties verandert er weinig. Met het wetsvoorstel komt er voor alle rechtspersonen een wettelijke grondslag voor de mogelijkheid tot instelling van een raad van commissarissen dan wel van een monistisch bestuursmodel (één bestuur dat bestaat uit uitvoerende en niet uitvoerende bestuurders). Verder wordt voor stichtingen, verenigingen, coöperaties en onderlinge waarborgmaatschappijen helderheid verschaft omtrent (i) de uitgangspunten die bestuurders en commissarissen bij de vervulling van hun taak in acht moeten nemen, (ii) de positie van bestuurders en commissarissen met een tegenstrijdig belang en (iii) de regels over aansprakelijkheid van bestuurders en commissarissen. Ten slotte wordt de regeling voor ontslag van een stichtingsbestuurder door de rechter aangepast. Wij hebben eerder in een blog voor de VTW toegelicht dat deze wet niet veel zal veranderen voor corporaties.  

Inkomens- en huurgrenzen huurtoeslag 2021

Deze week zijn de nieuwe inkomens- en huurgrenzen huurtoeslag 2021 bekend gemaakt. De liberalisatiegrens wijzigt naar EUR 752,33. De andere huurgrenzen 2021 worden:

• Kwaliteitsgrens EUR 443,46
• Aftoppingsgrens laag EUR 633,25
• Aftoppingsgrens hoog EUR 678,66
• Algemene maximale huurgrens huurtoeslag EUR 752,33

De inkomensgrenzen voor het passend toewijzen voor 2021 bedragen EUR 23.725 voor eenpersoonshuishoudens en EUR 32.200 voor meerpersoonshuishoudens. Voor ouderen gelden de volgende grenzen: eenpersoonshuishouden EUR 23.650 en meerpersoonshuishouden EUR 32.075. Je kan dit ook nalezen in de Regeling huurtoeslaggrenzen 2021.  

Regeling bezoldigingsmaxima

De minister heeft Regeling normering topinkomens toegelaten instellingen volkshuisvesting 2021 vastgesteld. De bezoldigingsmaxima van de klassen A tot en met G worden met 3,8% verhoogd. Het bezoldigingsmaximum voor de WNT voor 2021 was al vastgesteld op EUR 209.000.

Onderzoek financierbaarheid wooncoöperaties

Regelmatig ontstaan er initiatieven voor wooncoöperaties die een wooncomplex willen verwerven of realiseren. Maar hoe ga je dit financieren? In opdracht van BZK hebben Johan Conijn en Stan Wetzels (Finance Ideas) een onderzoek uitgevoerd. Het rapport is te vinden via deze link. In het rapport wordt toegelicht waarom het verkrijgen van financiering zo lastig is. Er zijn maar weinig banken die aan wooncoöperaties financiering verstrekken. Een wooncoöperatie wordt behandeld als een zakelijke klant. Omdat een wooncoöperatie wel een niet-professionele klant is gelden er zorgplichten en zo worden er nog wat oorzaken benoemd. Het rapport gaat ook in op de oplossingen in de praktijk. Deze oplossingen zijn gebaseerd op ondersteuning door overheden. Denk bijvoorbeeld aan overheidsleningen of overheidsgaranties die aan de bank worden verstrekt. Een interessant rapport om eens door te nemen.

Handleiding toepassen ‘functionele indeling winst-en-verliesrekening verslagjaar 2020’ beschikbaar

De SBR heeft met consultatie van corporaties en accountantsorganisaties onlangs een handleiding opgesteld die woningcorporaties richting geeft bij het toepassen van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening binnen de regelgeving. De handleiding kan je vinden via deze link.

Komende cursussen: Aanbestedingsbeleid voor corporaties, de Warmtewet, een introductiecursus Woningwet of een inhouse cursus?

In de komende periode staan er de nodige cursussen op de planning. Allereerst geven we op 26 november van 10.00-12.00 uur een cursus over aanbestedingsbeleid voor corporaties. Wat moet er in je aanbestedingsbeleid staan? Hoe ziet de verplichte aanbesteding voor maatschappelijk onroerend goed eruit? Wat is nou handig om op te nemen in je aanbestedingsbeleid? Deze vragen komen aan bod. Opgeven voor deze cursus kan via corporaties@akd.nl of door mij een mailtje te sturen. Kosten zijn EUR 150 exclusief btw per persoon (2 PE-punten).  

Eerder kondigde ik het al aan, de cursus over de Warmtewet. Wat gaat er allemaal wijzigen en wat moet je daar nu mee als corporatie? De eerste twee cursusdata zitten vol, reden om nog een datum te prikken. Ook op 4 december geven we van 10.00-12.00 uur deze cursus. De kosten zijn EUR 150 exclusief btw (2 PE punten). Je kan je aanmelden voor deze cursus bij Miranda Moerkerken (mmoerkerken@akd.nl). Je kan Miranda ook een mailtje sturen als je 4 december niet kan, er wordt waarschijnlijk nog een extra datum geprikt.

En natuurlijk staat de introductiecursus Woningwet ook weer gepland. Een handige cursus als je meer wilt weten over de juridische spelregels voor corporaties. Wat mag je bijvoorbeeld wel / niet als corporatie? Deze cursus vindt plaats op 13 januari van 14.00-16.00 uur. De kosten voor deze cursus bedragen EUR 125 exclusief btw (2 PE-punten).

Verder verzorg ik de komende periode weer opleidingen bij RvC’s over onder meer de actualiteiten in de corporatiesector maar ook over compliance en de juridische aspecten van toezichthouden. Mocht je daar interesse in hebben, dan kan je altijd even contact opnemen.