Juridische update Woningcorporaties – oktober 2019

1 november 2019 | Blog

Hieronder een overzicht van de ontwikkelingen van de afgelopen weken.

IBW
Na de nodige vertraging heeft de minister onlangs de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties gepubliceerd. Volgens de minister bevestigt de IBW 2019 het beeld dat er in deze prognoseperiode (2019–2023) op sectorniveau voldoende additionele investeringsruimte is, bovenop de al voorgenomen investeringen van corporaties. De IBW is gestegen. De minister merkt op dat de voornaamste oorzaak daarvoor de overgang naar de beleidswaarde is. De beleidswaarde is voor bijna alle corporaties hoger dan de bedrijfswaarde, die tot en met 2018 werd gehanteerd. Deze hogere waarde leidt op sectorniveau tot betere financiële ratio’s en een grotere potentiele leencapaciteit. De minister merkt wel op dat de effecten van het Sociaal Huurakkoord niet zijn verwerkt in deze IBW. Dat wordt volgend jaar pas duidelijk. Ik vermoed dan zo dat de IBW volgend jaar aanzienlijk lager zal zijn nu de maximale huursomstijging wettelijk wordt beperkt (zie hierna). Op de toename van de IBW is het nodige commentaar geleverd, zie onder meer het recente artikel van Johan Conijn in het FD dat woningcorporaties maximaal laten lenen met grote verliezen geen bestendig bedrijfsmodel is.

Verhuurderheffing
Op Prinsjesdag werd duidelijk dat corporaties die overgaan tot nieuwbouw een korting kunnen krijgen op de verhuurderheffing. Er is de komende tien jaar in totaal €1 miljard beschikbaar. Dit bedrag is flexibel inzetbaar. Vanaf 1 januari 2020 kan een corporatie de korting aanvragen, het is mogelijk om het budget van €1 miljard al in een paar jaar op te maken.

De exacte regeling is nog niet gepubliceerd. Wel is bekend dat alleen corporaties in schaarste gebieden aanspraak kunnen maken op deze korting (zie bijgaande link voor een kaartje). Verder moet de nieuw te bouwen een huurprijs hebben onder de laagste aftoppingsgrens. De korting bedraagt €25.000 per woning bij een minimale investering van €62.500. De bouw van de woning moet starten op of na 1 januari 2020.

Er komt ook een vrijstelling van de verhuurderheffing voor tijdelijke woningen. Deze woningen dienen te worden gerealiseerd in de periode 2020-2024. De vrijstelling van de verhuurderheffing geldt alleen voor tijdelijke bouwwerken. Dit brengt met zich dat gemeenten in de omgevingsvergunning moeten bepalen dat de vergunninghouder na het verstrijken van een bij de omgevingsvergunning gestelde termijn van ten hoogste vijftien jaar, verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld te hebben. Hierdoor wordt geborgd dat de woningen daadwerkelijk tijdelijk zijn.

Zoals wellicht bekend hebben veel corporaties bezwaar gemaakt tegen de verhuurderheffing. Woningcorporaties verwijzen in hun bezwaarschriften onder meer naar artikel 19 van de Woningwet. Volgens de woningcorporaties staat in artikel 19 dat financiële middelen van de volkshuisvesting moeten worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Om die reden menen zij dat zij geen verhuurderheffing verschuldigd zijn.  Afgelopen week reageerde de minister op deze bezwaren. In algemene zin merkt ze op dat bij het ontwerpen van nieuwe regelgeving altijd gekeken wordt naar al bestaande wet- en regelgeving. Bij de totstandkoming van de wet- en regelgeving inzake de verhuurderheffing en de Woningwet is dit niet anders geweest. Verder gaat ze niet inhoudelijk in op de bezwaren. Het is nu aan de Belastingdienst om de besluiten op bezwaar te nemen.

WSW – het strategisch programma en de praktische gevolgen
Afgelopen weken organiseerde het WSW weer regiobijeenkomsten over het strategisch programma. De presentatie van die bijeenkomsten is te vinden via deze link. Het WSW wil de komende periode de documentatie uitwerken. Vanaf 1 november start een periode voor de consultatie van de documentatie met de direct belanghebbenden, zoals de deelnemersraad. Namens 27 corporaties (aansluiten bij dit initiatief kan overigens nog steeds) ben ik ook betrokken.

Afgelopen week informeerde de minister de Kamer over de voortgang van het Strategisch Programma. Daarbij kwam ook het rapport ‘Toezicht op WSW 2018’ van de Aw aan de orde. In dat rapport concludeerde de Aw dat het onzeker is of het risicokapitaal van WSW toereikend is om mogelijke verliezen van WSW te dekken. Deze onzekerheid wordt volgens de Aw voornamelijk veroorzaakt door de wijze waarop WSW het vereiste risicokapitaal voor woningcorporatie Vestia heeft bepaald. Over deze conclusie van de Aw kan je de nodige discussie voeren. De Aw is met het WSW in overleg gegaan over een oplossing. Uit het bericht van de Aw volgt dat het WSW twee maatregelen heeft voorgesteld:

  1. Het verhogen van de in te rekenen saneringssteun;
  2. Het accepteren van een eventueel hoger risico of onzekerheid door het Rijk en de VNG.

Het Rijk en de VNG zijn niet positief over deze twee maatregelen. De eerste maatregel beperkt de investeringscapaciteit van corporaties onnodig (en is ook niet nodig en niet proportioneel). Niet verbazingwekkend willen de achtervangers geen hoger risico accepteren. Het Rijk en de VNG zien overigens geen acuut gevaar omdat Vestia -naar het oordeel van WSW- de komende jaren aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. De Aw neemt op dit moment geen maatregelen, ook al vindt ze dat er een hoger risico blijft bestaan. Het WSW krijgt tijd van het Rijk en de VNG om de onzekerheid over de toereikendheid van het risicokapitaal op te lossen, dit is reden voor de Aw om nu geen actie te ondernemen. Bijzonder is dat het Rijk en de VNG geen acuut probleem zien, maar de Aw wel (terwijl het risico de achtervangers direct financieel raakt). De minister vermeldt daarbij dat zij begin 2020 zal bezien of de huidige onzekerheid rond de omvang van het achtervangrisico is opgelost.

Het Strategisch Programma is mede opgezet met het oog op het risico voor de achtervangers. In de praktijk merk ik dat voor veel corporaties het Strategisch Programma een ver van hun bed show is. Dit terwijl dit programma behoorlijk veel impact kan hebben op de corporaties. Elke corporatie zal straks (opnieuw) moeten kiezen welk onroerend goed ze als onderpand aan het WSW geeft. Er moet een nieuwe volmacht afgegeven worden. Leningdocumentatie zal wijzigen en er komen addenda voor bestaande leningen. Het WSW zal veel meer naar de marktwaarde kijken en de beleidswaarde krijgt nog maar een beperkte rol. Ook wil het WSW dat elke corporatie een variabele hoofdsomlening aantrekt voor de obligoverplichting. En zo is er nog meer.

Het is verstandig om je als corporatie voor te bereiden op wat er komen gaat. Ook is het nog steeds mogelijk om mee te denken met het WSW.

Wijziging maximale huursomstijging
Al eerder meldde ik het, de huursombenadering wordt naar aanleiding van het Sociaal Huurakkoord aangepast. De berekening van de maximale huursomstijging wijzigt. Zo vallen de huurharmonisatie (huurverhoging bij nieuwe verhuring), de huurverlagingen wegens inkomensdaling van de huurder na eerdere inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging en alle huurverhogingen wegens renovatie (waaronder verduurzaming) buiten de berekening van jaarlijkse huursomstijging. De maximale huursomstijging beperkt de gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie per jaar straks tot het percentage van de inflatie; er is geen directe werking voor individuele woningen (de maximale huurverhoging per woning blijft gehandhaafd op inflatie + 2,5 procentpunt). In de prestatieafspraken mag er een hoger percentage voor de huursomstijging afgesproken worden (maximaal inflatiepercentage + 1%). De prestatieafspraken vind ik een minder goed instrument voor deze afspraak. Uit het Sociaal Huurakkoord blijkt dat de corporatie met de eigen huurdersorganisatie een afspraak over de maximale huursomstijging moet maken. Bij de prestatieafspraken is de gemeente ook betrokken (met alle mogelijke complicaties van dien). Mijn suggestie bij de consultatie is helaas niet meegenomen.

Omdat de huursombenadering per kalenderjaar wordt berekend, streeft de minister naar inwerkingtreding per 1 januari 2020. Het wetsvoorstel wordt op dit moment behandeld door de Tweede Kamer. De Tweede Kamer stemt eind november over dit wetsvoorstel, daarna volgt de behandeling in de Eerste Kamer. Wijziging per 1 januari aanstaande lijkt niet meer mogelijk.

Rapport lang zittende bestuurders
De Aw heeft een onderzoek ‘Kracht en tegenkracht’ naar de risico’s bij lang zittende bestuurders laten uitvoeren. Is er bij ‘lang zittende’ bestuurders sprake van een toenemend risico en zo ja, wat zijn die risico’s dan? En zijn RvC-leden zich bewust van de mogelijke risico’s en beheersen zij de risico’s? Naast literatuuronderzoek zijn er interview gehouden. Er hebben 15 woningcorporaties deelgenomen, waarvan 28 RvC-leden en 6 bestuurders zijn geïnterviewd.

Uit het onderzoek van Marilieke Engbers volgt dat risico’s voor een bestuurder zijn dat hij niet meer leert, vasthoudt aan zijn eigen overtuigingen, geen tegenspraak meer duldt en gelijkgestemden om zich heen verzamelt. De bestuurder raakt als het ware vastgeroest in zijn eigen denkwijze, of zoals het rapport zegt: verkleeft aan zijn eigen paradigma. De organisatie blijft als gevolg hiervan te veel haar eigen koers varen. Zelfs zonnekoning gedrag ligt dan op de loer. Het risico zit ‘m niet zozeer in de duur die een bestuurder actief is, maar meer in de mate waarin tegenspraak om de bestuurder heen een plek heeft gekregen. Continue feedback of tegenkracht uit de omgeving is noodzakelijk om dit risico tegen te gaan. Uit het onderzoek volgt dat dit risico nog steeds bestaat, mede omdat er te weinig over wordt gepraat. De Aw organiseert begin 2020 een sectordag om hierover met de sector in gesprek te gaan, bewustwording te stimuleren en een volgende stap te zetten in het versterken van sterke governance bij woningcorporaties.

Uit het bericht van de Aw blijkt dat de VTW en NVBW ook zijn betrokken. De VTW ondersteunt dit onderzoek van harte en is actief betrokken bij de verdere implementatie van de aanbevelingen van het onderzoek onder commissarissen. Ook de NVBW herkent zich in de bevindingen en aanbevelingen van het onderzoek. In het kader van ‘leren’ zal de NVBW dit onderwerp uitgebreid met haar leden bespreken.

Vestia
Vestia heeft een herijkt verbeterplan ingediend bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) (zie deze pagina Vestia heeft een samenvatting van het verbeterplan gepubliceerd).

Vestia voldoet naar eigen zeggen naar verwachting eind 2021 aan de financiële ratio's van de sector. Vestia geeft daarom aan dat een aanvraag van een tweede saneringsbijdrage nu niet aan de orde is. Door de te grote leningenportefeuille, de te hoge rentelasten en de onzekerheden in het verbeterplan is een tweede saneringsbijdrage eind 2021 niet uitgesloten. Het verbeterplan geeft volgens Vestia inzicht in de complexiteit van wel voldoen aan de financiële ratio's, maar niet volkshuisvestelijk gezond zijn en vooral wat de gevolgen daarvan zijn.

Afgelopen week heeft de door Aedes ingestelde Sectoradviescommissie haar verslag van werkzaamheden inzake Vestia gepubliceerd. Daarbij doet de commissie diverse aanbevelingen, zoals dat alle partijen uit moeten gaan van gezamenlijk eigenaarschap. Corporaties worden opgeroepen om het bezit van Vestia over te nemen in een aantal gemeenten. Het ministerie wordt verzocht om partijen te ondersteunen om volkshuisvestelijke opgaven scherper in beeld te krijgen en Vestia wordt opgeroepen om de komende twee jaar te verkennen hoe ze op lange termijn om moet gaan met de leningenportefeuille.

Hoe één en ander verder zal verlopen is onzeker, het wel of niet slagen van de verkoop van de 10.000 woningen door Vestia is daarbij een belangrijke factor.

Accountantsprotocol 2019
Het is weer najaar en dus tijd voor het nieuwe accountantsprotocol. Formeel is het nog niet gepubliceerd (dat is voorzien voor 31 oktober a.s.), maar de Aw heeft alvast deze versie van het Accountantsprotocol 2019 gepubliceerd.  De Aw meldt de volgende wijzigingen:

-          Vervallen van de controleplicht van de accountant op de vervreemding van aandelen en de controleplicht op de werkzaamheden voor de huisvesting van vergunninghouders (beide situaties komen mijn inziens ook nauwelijks voor);
-          Kleinere wijzigingen in rubriek C die grotendeels samenhangen met wijzigingen in de dVi;
-          Gebruik van de bestuursverklaring passend toewijzen door wooncoöperaties.

Kortom: er verandert niet veel dit jaar.

Datakwaliteit corporaties
Afgelopen week hebben de Aw en het WSW een brief aan corporaties verstuurd over het belang van een goede datakwaliteit. Reden hiervoor zijn de ervaringen met de dPi 2018 (131 van de 312 ingediende dPi’s hadden één of meer signaalpunten) en dVi 2018 (bij 164 dVi’s signaalpunten). De datakwaliteit was bij een groot aantal corporaties niet voldoende. De Aw en het WSW willen correcte data zodat zij hun werk goed kunnen uitvoeren. Voor corporaties zijn goede data van belang om goed te kunnen sturen. Een belangrijke opmerking in de brief is dat de Aw met ingang van dPi2019 bij achterblijvende kwaliteit van data handhavend kan optreden op het aspect ‘datakwaliteit’. Als de datakwaliteit onvoldoende is kan de Aw een waarschuwing geven en verbetering eisen. Voor de analyse op de ingediende gegevens van dPi2019 (deadline 15 december a.s.) kunnen er sneller signaalpunten afgaan omdat de ruime marges voor deze signaalpunten worden teruggebracht naar de daadwerkelijk te verwachten waarden. De Aw en het WSW melden zelf al dat dit betekent dat er sneller signaalpunten kunnen afgaan met als gevolg het eventueel opleggen van interventies. Belangrijk is dus om goed op te letten met het indienen van de dPi 2019.

Herstructurering
Sinds 1 juli 2019 is er geen goedkeuring meer nodig voor nieuwe niet-DAEB activiteiten als er sprake is van een herstructurering op eigen grond die de corporatie al voor 1 januari 2015 in eigen had of in erfpacht had verkregen. In de praktijk merk ik dat deze uitzondering nog vrij onbekend is. Als er sprake is van sloop/nieuwbouw of ingrijpende verbouw van DAEB onroerend goed, denk dan na over deze uitzondering. Grote kans dat je een paar middenhuurwoningen kan creëren zonder dat er toestemming nodig is.

Debat evaluatie Woningwet
Er rust weinig zegen op, het debat over de evaluatie van de Woningwet stond gepland voor 15 oktober jl., maar is voor de vijfde keer verplaatst. Het debat staat nu voor november.

 Heffingen
Dit jaar hoeven de corporatie geen saneringsheffing te betalen. De minister heeft de heffing vastgesteld op €0 (zie link). Wel hebben alle corporaties de afgelopen weken een brief ontvangen over de bijdrageheffing voor de Aw voor dit jaar (zie link). In totaal bedraagt de bijdrageheffing voor de kosten Aw 2019 €13.986.705,-. 

Agenda
Komende drie weken spreek ik onder andere voor een RvC over de verduurzamingsopgave van de corporaties (PE-educatie). Verder ga ik bij het Aedes-Naris Ambassadeursnetwerk voor risicomanagement op 12 november in op de compliance actualiteiten in de sector (locatie Aedes in Den Haag, opgeven kan via deze link).

Verder zijn er al meer dan 60 aanmeldingen voor de Corporatiemiddag op 12 december aanstaande. Een middag waar je bijgepraat wordt over de juridische actualiteiten. We gaan het onder meer hebben over de gevolgen van de stikstofuitspraak voor corporaties, de per 1 januari a.s. geldende procedure voor het bouwen van middenhuurwoningen, het strategisch programma van het WSW, aandachtspunten bij het sluiten van contracten voor warmtenetten. Deelname is gratis. Locatie is ons kantoor in Rotterdam. Je kan je nu al opgeven via een mail aan svanderlee@akd.nl. Er zijn niet veel plaatsen meer, dus zorg er snel voor dat je een plek hebt!

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven