Al sinds enkele jaren is er een discussie gaande over de verhuur van de eigen woning als vakantiewoning via populaire platforms zoals AirBnB en Wimdu. Tot voor kort mocht een eigenaar in Amsterdam zijn woning 60 dagen per jaar via een dergelijk platform te huur aanbieden.

Op 10 januari 2018 heeft de gemeente Amsterdam (hierna: Gemeente) echter naar buiten gebracht dat vanaf 1 januari 2019 woningen nog maar maximaal 30 dagen per (kalender)jaar mogen worden verhuurd via AirBnB en andere 'short stay'-platforms. De termijn van 30 dagen per jaar zal worden opgenomen in de nieuwe Huisvestingsverordening van de Gemeente. Een tegenvaller voor AirBnB en wellicht een forse financiële aderlating voor de verhurende eigenaars.

Waar komt deze verkorting vandaan?
Hoewel een verkorting al langer in de pijplijn zat, een aantal politieke partijen en bewonersgroepen klagen al geruime tijd over overlast in de Gemeente, wordt de huidige verhuurtermijn nu gehalveerd. Veel partijen verwachtten deze verkorting niet op korte termijn. Het standpunt van de Gemeente was namelijk dat een dergelijk korte termijn waarschijnlijk niet zou gelden als onttrekking van woonruimte aan de woningvoorraad en dus geen stand zou houden bij de rechter. Vakantieverhuur mag namelijk niet leiden tot onttrekking van woonruimte, waarbij een andere bestemming wordt gegeven aan een bestaande woonruimte. Bij verhuur van meer dan 60 dagen kan de Gemeente woningonttrekking aantonen, maar dat ligt ingewikkelder bij 30 dagen.

Met een uitspraak van 5 december 2017 van de rechtbank Amsterdam in de hand durft de gemeente Amsterdam het nu wel aan om over te gaan tot verkorting van de toegestane verhuurperiode. In dit vonnis heeft de rechtbank geoordeeld, onder verwijzing naar uitspraken van Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, dat ook bij incidentele verhuur aan toeristen er sprake is van woningonttrekking aan de woningvoorraad.

Door de verhuur van de woning aan toeristen is er volgens de rechtbank sprake van een wijziging van de functie van het gebruik. Tijdens deze tijdelijke verhuur kan de woning namelijk niet als hoofdverblijf gebruikt worden door de eigenaar. De Gemeente is van mening dat dit vonnis voldoende basis biedt voor de verkorting van de verhuurperiode.

De nieuwe beperking van de duur van de verhuur komt nadat vanaf 1 januari 2017 de maximale verhuurtermijn voor vakantieverhuur al op 60 dagen werd gezet. Daarnaast werd er per 1 oktober 2017 een meldplicht voor verhuurders ingevoerd, omdat bleek dat veel eigenaren nog steeds hun woning langer dan 60 dagen per jaar verhuurden.

Landelijke gevolgen
In Amsterdam is het gebruik van een woning voor andere doeleinden dan wonen altijd in strijd met de Huisvestingswet 2014. Deze wet biedt gemeenten de mogelijkheid om onder meer te sturen in de verdeling van woonruimte. Dit voor het bestrijden van ongewenste effecten van schaarste op de beschikbaarheid van (goedkope) woonruimtes. Bij regionale verordening bepalen gemeenten zelf welke woningen behoren tot de woonruimtevoorraad. De woningen die tot de woningvoorraad behoren - in Amsterdam zijn dit bijvoorbeeld alle woningen - mogen op grond van de Huisvestingswet 2014 niet voor andere doeleinden dan bewoning worden gebruikt.

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kan een gemeente dus een huisvestingsverordening uitvaardigen. Het is aan de gemeente zelf om te bepalen wanneer er sprake is van woningonttrekking en dus welk maximum aantal dagen de woonruimte mag worden gebruikt voor vakantieverhuur. In navolging van Amsterdam kunnen dus ook andere gemeenten besluiten om op basis van voornoemde rechterlijke uitspraak, de termijn van vakantieverhuur te verkorten.

Te vergaande beperking eigendomsrecht?
De maximale termijn die de Gemeente oplegt voor verhuur staat wellicht op een gespannen voet met het eigendomsrecht. Op basis van de Nederlandse wet, maar ook op basis van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens, dient het eigendomsrecht te worden beschermd. Ieder persoon heeft immers recht op ongestoord genot van zijn eigendom. Dit is wellicht niet meer het geval bij een vergaande beperking van de verhuurmogelijkheden.

Het eigendomsrecht mag wel worden ingeperkt indien deze inbreuk plaatsvindt in het openbaar (algemeen) belang en bij wet is voorzien. Hoewel er in principe sprake is van een inbreuk die bij wet is voorzien, namelijk in de zin van het onttrekkingsverbod uit de Huisvestingswet 2014, is het de vraag of deze regulering van de duur van de vakantiehuur via het openbaar belang een voldoende rechtvaardiging oplevert voor de inperking van het eigendomsrecht. Het belang van de woningzoekende en de nadelige gevolgen die onttrekking heeft evenals de overlast in de stad, dient te worden afgewogen tegen het recht van de woningeigenaar om zijn woning vrijelijk te kunnen verhuren.

In de toekomst zullen hier ongetwijfeld nog procedures over worden gevoerd en zullen we weten of het beleid van de Gemeente standhoudt en/of de beperkingen met betrekking tot de duur van de verhuur en de voorwaarden aan de verhuur nog verder worden aangescherpt.

Juridisch advies of meer informatie?