De woningmarkt kampt met vele uitdagingen, zoals te weinig betaalbare koopwoningen, te hoge huren en misstanden bij de verhuur van woningen, waaronder woonfraude. Het vlottrekken van de woningmarkt staat hoog op de Haagse en gemeentelijke agenda’. Zo is recent de Wet toeristische verhuur in werking getreden. Deze wet voorziet niet alleen in een bevoegdheid voor gemeenten om vakantieverhuur via een registratie- of vergunningplicht te reguleren, maar ook – door het in de huisvestingsverordening kunnen verhogen van de bestuurlijke boete bij een herhaalde overtreding – in een effectievere aanpak van woonfraude. Daarnaast zijn er door de regering extra maatregelen in de maak.

In dit blog bespreken wij een viertal actuele maatregelen die (een deel van) de woningmarkt weer vlot moeten gaan trekken: (1) de verhoging van de prijs van sociale koopwoningen in het bestemmingsplan, (2) het wetsvoorstel opkoopbescherming, (3) de verhuurdersvergunning op grond van de APV, en (4) tot slot het voorstel om sociale koopwoningen weer onder de werkingssfeer van de Huisvestingswet te brengen.

Verhoging prijs sociale koopwoningen in het bestemmingsplan

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan (en exploitatieplan) mag een gemeente de bouw van sociale koopwoningen voorschrijven. In het Besluit ruimtelijke ordening is een sociale koopwoning op dit moment omschreven als een woning met een koopprijs van ten hoogste EUR 200.000,-. Dit bedrag is toe aan verhoging. Op de huidige woningmarkt kost een gemiddelde woning namelijk EUR 365.000,-, waardoor de nieuwbouw van sociale koopwoningen als gevolg van het huidige plafond nauwelijks van de grond komt.

Om te komen tot een prijsverhoging van de sociale koopwoningen, staan een tweetal maatregelen op stapel:

• Omgevingswet verhoogt koopprijs tot NHG-grens: In de eerste plaats wijzigt de definitie van “sociale koopwoning” in de Omgevingswet (zie artikel 5.161c Bkl), waardoor de maximale koopprijs wordt opgehoogd tot de NHG-grens (per 1 januari 2021 bedraagt deze EUR 325.000,-- en EUR 344.500,-- als er energiebesparende maatregelen worden meegefinancierd).;
• Tijdelijke verhoging NHG-grens voor 83 gemeenten: In de gemeenten waar de woningnood het hoogst is, achtte het kabinet het niet aanvaardbaar om te wachten op de invoering van de Omgevingswet. Voor de in artikel 7ad van het Besluit uitvoering Chw genoemde gemeenten, wordt de koopprijs daarom al op korte termijn verhoogd tot de NHG-grens.

Overigens wijzen wij erop dat het bouwen van sociale koopwoningen niet alleen vanuit financieel opzicht interessanter wordt gemaakt. Per 1 januari 2021 is het bouwen van middenhuurwoningen en (sociale) koopwoningen door woningcorporaties namelijk makkelijker geworden, omdat de markttoets buiten werking is gesteld (zie de Kamerbrief over tijdelijke opschorting van de markttoets).

Consultatieversie wetsvoorstel opkoopbescherming

Verder is onlangs het wetsvoorstel opkoopbescherming in consultatie gegaan. Dit wetsvoorstel beoogt te borgen dat in de huisvestingsverordening aangewezen goedkope en middeldure woningen in het koopsegment gedurende een periode van vier jaar behouden blijven voor kopers die er zelf willen wonen. Het wetsvoorstel behelst, met andere woorden, een zelfbewoningsplicht voor bestaande woningen. Daarmee wordt expliciet beoogd om woningspeculatie door (particuliere) beleggers (opkoop van woningen voor de verhuur) te voorkomen. Alleen in uitzonderingsgevallen mogen die woningen namelijk nog tijdelijk met een vergunning worden verhuurd.

Uit de consultatieversie volgt, dat aan het opleggen van opkoopbescherming wel strenge eisen worden gesteld. De opkoopbescherming vormt namelijk een inbreuk op het eigendomsrecht. Zo is het opleggen van opkoopbescherming alleen toegestaan voor de in de huisvestingsverordening aangewezen categorieën van woningen die gelegen zijn in een in die verordening aangewezen gebied. Daarnaast kan de gemeenteraad slechts overgaan tot het opleggen van opkoopbescherming indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte of voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving. Gemeenten dienen daarnaast op basis van hun lokale situatie te onderbouwen tot welke WOZ-waarde koopwoningen onder de opkoopbescherming vallen.

Een zelfbewoningsplicht of het opleggen van opkoopbescherming is overigens geen nieuw fenomeen. Het instrument komt nu namelijk al veel voor in koop- en gronduitgiftecontracten en is door de Hoge Raad toelaatbaar geacht voor zover dit instrument niet ziet op de verdeling van woonruimte en geldt voor iedere geïnteresseerde.

Einde aan verhuurdersvergunning op grond van de APV?

Misstanden bij de verhuur van woningen door bijvoorbeeld huisjesmelkers of slecht verhuurderschap, worden sinds kort in een aantal gemeenten, zoals bijvoorbeeld Rotterdam, bestreden met de zogenaamde verhuurdersvergunning op grond van de APV. Met het vergunningstelsel wil de gemeente optreden als marktmeester voor goed huren en verhuren. De gemeente richt zich door middel van de verhuurdersvergunning niet alleen op zaken als woonoverlast en woningen die niet voldoen aan gemeentelijke regels, maar ook op bepalingen in de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder, teneinde de huurder te beschermen.

Over de toelaatbaarheid van een verhuurdersvergunning in het licht van de Huisvestingswet, wordt verschillend gedacht. Beide regimes (APV en Huisvestingswet) zien namelijk mede op (behoud van) de leefbaarheid, waardoor een onaanvaardbare doorkruising van de Huisvestingswet op de loer ligt. De mogelijke strijd met de Huisvestingswet heeft de regering ertoe gebracht om de verhuurdersvergunning in de Huisvestingswet te introduceren via het hiervoor besproken wetsvoorstel opkoopbescherming. Zodra dit wetsvoorstel in werking treedt is er hoe dan ook geen ruimte meer voor eenzelfde vergunning op grond van de APV.

De vraag is echter of het voornoemde wetsvoorstel een voldoende oplossing vormt voor de door gemeenten ervaren problemen met malafide verhuurders. Naar aanleiding van de consultatie van het wetsvoorstel opkoopbescherming hebben de gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Eindhoven de minister dan ook gevraagd om een ruimere regeling voor een verhuurdersvergunning en een onbeperkte werkingsduur. De minister heeft in haar kamerbrief van 22 februari aangeven hieraan uitvoering te willen gaan geven.

Sociale koopwoningen weer onder werkingssfeer Huisvestingswet?

Tot slot staan wij nog stil bij de Kamerbrief van de minister van 17 november 2020. In die brief heeft de minister namelijk aangegeven dat zij wil onderzoeken of de reikwijdte van de Huisvestingswet (weer) kan worden uitgebreid tot sociale koopwoningen.

Wij gebruiken het woord “weer” omdat sociale koopwoningen wel onder het bereik van de oude Huisvestingswet vielen, maar deze destijds welbewust buiten het bereik van de “nieuwe” Huisvestingswet van 1 januari 2015 zijn gelaten. Alleen voor de Waddeneilanden is destijds een uitzondering gemaakt (TK 32271, 13). De gedachte achter het schrappen van de categorie sociale koopwoningen was, dat de regering bij het herstel van de woningmarkt na de crisis van 2008 zo min mogelijk belemmeringen bij de verkoop van koopwoningen wenselijk achtte en dus de vrije markt haar werk wilde laten doen (TK 32271, 15).

Of en op welke wijze sociale koopwoningen weer daadwerkelijk onder de paraplu van de Huisvestingswet komen, is op het moment van het schrijven van deze blog nog onduidelijk. Wel menen wij dat de beoogde verruiming van de reikwijdte van de Huisvestingswet vanuit het oogpunt van het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt kan worden toegejuicht. Op die manier kunnen sociale koopwoningen namelijk weer worden toegewezen aan de doelgroepen waarvoor ze eigenlijk bedoeld zijn.

Wij houden u op de hoogte van verdere ontwikkelingen.

Bij vragen over dit blog kunt u contact opnemen met Anouk Hofman en Albertine Mazzola.