Voor een huurder die in het kader van zijn bedrijfsuitoefening een pand wil huren, is het van belang om te weten welk gebruik van het te huren pand wel en welk gebruik niet door het bestemmingsplan wordt toegestaan. Staat het bestemmingsplan het door de huurder voorgenomen gebruik niet toe, dan is het pand voor de huurder in beginsel niet bruikbaar. Een belangrijke vraag in dit kader is in hoeverre de verhuurder ervoor verantwoordelijk is dat de huurder een juiste voorstelling van zaken heeft van wat er wel en niet in het pand is toegestaan.
Hieronder worden enkele aspecten van die vraag belicht aan de hand van recente(re) gerechtelijke uitspraken. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de huurovereenkomst waarin verhuurder en huurder specifiek gebruik van het gehuurde zijn overeengekomen.
Verhuurder weet van plannen huurder, maar niet van het bestemmingsplan
Een belangrijke vraag is in hoeverre de verhuurder verplicht is om de huurder in kennis te stellen van de bestemmingsplantechnische (on)mogelijkheden ter plaatse van het gehuurde, in het bijzonder als de verhuurder kennis heeft van de plannen van de huurder met het gehuurde.
In een inmiddels veel besproken arrest van december 2015 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een verplichting tot preventief inlichten door de verhuurder niet snel sprake zal zijn en dat in het algemeen slechts mag worden aangenomen dat de verhuurder de huurder 'behoort' in te lichten over zaken waarvan de verhuurder zelf op de hoogte is of waarvan hij op de hoogte behoort te zijn. Over het aspect 'op de hoogte behoren te zijn', oordeelde de Hoge Raad ten aanzien van een grote professionele speler op de horecamarkt, tevens hoofdhuurder van het verhuurde, dat deze niet werd geacht op de hoogte te zijn van de mogelijkheden die het bestemmingsplan bood aan de plannen van de onderhuurder. Hoewel deze uitspraak betrekking heeft op een specifiek geval, kan deze lijn mogelijk meer algemeen worden toegepast op professionele verhuurders. In ieder geval hoeft de professionele verhuurder naar het oordeel van de Hoge Raad in zijn algemeenheid niet actief bij de gemeente na te gaan of de plannen van de huurder ter plaatse van het gehuurde problemen opleveren in verband met het bestemmingsplan. Dit is uiteraard anders als partijen dat zijn overeengekomen.
Verhuurder weet van het bestemmingsplan maar ook van de plannen van de huurder?
Op het moment dat de verhuurder kennis draagt van de bestemmingsplantechnische (on)mogelijkheden op het gehuurde, zal hij een toekomstige huurder in kennis moeten stellen van deze (on)mogelijkheden als hij weet dat deze (on)mogelijkheden voor de huurder van belang zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit vloeit voort uit de wet en is recent bevestigd door het Gerechtshof Den Haag. Het Gerechtshof ging echter een stap verder. Het Gerechtshof maakt namelijk geen onderscheid tussen gevallen waarin de verhuurder daadwerkelijk kennis heeft van de plannen van de huurder met het gehuurde en de situatie waarin de verhuurder deze plannen had kunnen afleiden uit het door de huurder aan verhuurder ter beschikking gestelde ondernemingsplan. Hoewel het Gerechtshof dit niet met zoveel woorden aangeeft, kan worden aangenomen dat dit alleen geldt als de verhuurder ook beschikt over het ondernemingsplan of een ander (soortgelijk) document van de huurder waaruit de plannen van de huurder met het gehuurde blijken. De verhuurder die beschikt over het ondernemingsplan van de huurder, doet er in het licht van deze rechtspraak derhalve goed aan om te onderzoeken welke plannen de huurder in het ondernemingsplan ontvouwt en of deze plannen wel stroken met de bij verhuurder bekende (on)mogelijkheden van het te verhuren pand in verband met het bestemmingsplan.
Verhuurder en huurder komen specifiek gebruik overeen
Hoewel de verhuurder op basis van het voorgaande in beginsel niet verplicht lijkt te zijn om met het oog op het informeren van de huurder na te gaan welke bij de verhuurder onbekende mogelijkheden het bestemmingsplan toelaat op het te verhuren pand, kan het onder omstandigheden verstandig zijn voor een verhuurder om dit onderzoek toch te doen. Een dergelijke omstandigheid doet zich voor als verhuurder met huurder een specifiek gebruik van het verhuurde overeenkomt, bijvoorbeeld het gebruik als woonruimte of als winkelruimte. Indien een tussen partijen overeengekomen specifieke bestemming namelijk in strijd blijkt te zijn met het bestemmingsplan, kan de verhuurder naar het oordeel van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch niet optreden tegen gebruik dat tegen het bestemmingsplan ingaat. Dit wordt volgens het Gerechtshof niet anders als het bevoegd gezag handhavend optreedt tegen verhuurder vanwege het gebruik door huurder in strijd met het bestemmingsplan. In het arrest van het Gerechtshof, kwam de verhuurder daardoor klem te zitten tussen enerzijds handhavingsacties van het bevoegd gezag en anderzijds het huurcontract dat hem de mogelijkheid ontnam om staking van de met het bestemmingsplan strijdige activiteiten bij de huurder af te dwingen. Daar waar in zijn algemeenheid geldt dat de verhuurder er verstandig aan doet om met zijn huurder overeen te komen dat het gehuurde niet mag worden gebruikt in strijd met het bestemmingsplan (of breder: het publiekrecht), geldt in het bijzonder dat het verstandig is om bij een overeengekomen specifiek gebruik te bedingen dat dit gebruik niet is toegestaan voor zover dat in strijd is met het bestemmingsplan. Dit kan bijvoorbeeld door goede algemene voorwaarden te hanteren.
Controleer of het gebruik overeenkomt met het bestemmingsplan
Bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dienen partijen zich ervan bewust te zijn dat het bestemmingsplan in de weg kan staan van het door de huurder voorgenomen, of tussen partijen overeengekomen, gebruik. Komen partijen een specifiek gebruik overeen, dan dient verhuurder zich er dus van te vergewissen dat dit gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan (of breder: het publiekrecht) dan wel overeen te komen dat dit specifieke gebruik enkel is toegestaan voor zover dat niet in strijd is met het bestemmingsplan.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Voor meer informatie over het aangaan van een huurovereenkomst in relatie tot het bestemmingsplan kunt u contact opnemen met Wouter de Vries.
Voor een huurder die in het kader van zijn bedrijfsuitoefening een pand wil huren, is het van belang om te weten welk gebruik van het te huren pand wel en welk gebruik niet door het bestemmingsplan wordt toegestaan. Staat het bestemmingsplan het door de huurder voorgenomen gebruik niet toe, dan is het pand voor de huurder in beginsel niet bruikbaar. Een belangrijke vraag in dit kader is in hoeverre de verhuurder ervoor verantwoordelijk is dat de huurder een juiste voorstelling van zaken heeft van wat er wel en niet in het pand is toegestaan.
Hieronder worden enkele aspecten van die vraag belicht aan de hand van recente(re) gerechtelijke uitspraken. Daarbij wordt ook aandacht besteed aan de huurovereenkomst waarin verhuurder en huurder specifiek gebruik van het gehuurde zijn overeengekomen.
Verhuurder weet van plannen huurder, maar niet van het bestemmingsplan
Een belangrijke vraag is in hoeverre de verhuurder verplicht is om de huurder in kennis te stellen van de bestemmingsplantechnische (on)mogelijkheden ter plaatse van het gehuurde, in het bijzonder als de verhuurder kennis heeft van de plannen van de huurder met het gehuurde.
In een inmiddels veel besproken arrest van december 2015 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat van een verplichting tot preventief inlichten door de verhuurder niet snel sprake zal zijn en dat in het algemeen slechts mag worden aangenomen dat de verhuurder de huurder 'behoort' in te lichten over zaken waarvan de verhuurder zelf op de hoogte is of waarvan hij op de hoogte behoort te zijn. Over het aspect 'op de hoogte behoren te zijn', oordeelde de Hoge Raad ten aanzien van een grote professionele speler op de horecamarkt, tevens hoofdhuurder van het verhuurde, dat deze niet werd geacht op de hoogte te zijn van de mogelijkheden die het bestemmingsplan bood aan de plannen van de onderhuurder. Hoewel deze uitspraak betrekking heeft op een specifiek geval, kan deze lijn mogelijk meer algemeen worden toegepast op professionele verhuurders. In ieder geval hoeft de professionele verhuurder naar het oordeel van de Hoge Raad in zijn algemeenheid niet actief bij de gemeente na te gaan of de plannen van de huurder ter plaatse van het gehuurde problemen opleveren in verband met het bestemmingsplan. Dit is uiteraard anders als partijen dat zijn overeengekomen.
Verhuurder weet van het bestemmingsplan maar ook van de plannen van de huurder?
Op het moment dat de verhuurder kennis draagt van de bestemmingsplantechnische (on)mogelijkheden op het gehuurde, zal hij een toekomstige huurder in kennis moeten stellen van deze (on)mogelijkheden als hij weet dat deze (on)mogelijkheden voor de huurder van belang zijn bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit vloeit voort uit de wet en is recent bevestigd door het Gerechtshof Den Haag. Het Gerechtshof ging echter een stap verder. Het Gerechtshof maakt namelijk geen onderscheid tussen gevallen waarin de verhuurder daadwerkelijk kennis heeft van de plannen van de huurder met het gehuurde en de situatie waarin de verhuurder deze plannen had kunnen afleiden uit het door de huurder aan verhuurder ter beschikking gestelde ondernemingsplan. Hoewel het Gerechtshof dit niet met zoveel woorden aangeeft, kan worden aangenomen dat dit alleen geldt als de verhuurder ook beschikt over het ondernemingsplan of een ander (soortgelijk) document van de huurder waaruit de plannen van de huurder met het gehuurde blijken. De verhuurder die beschikt over het ondernemingsplan van de huurder, doet er in het licht van deze rechtspraak derhalve goed aan om te onderzoeken welke plannen de huurder in het ondernemingsplan ontvouwt en of deze plannen wel stroken met de bij verhuurder bekende (on)mogelijkheden van het te verhuren pand in verband met het bestemmingsplan.
Verhuurder en huurder komen specifiek gebruik overeen
Hoewel de verhuurder op basis van het voorgaande in beginsel niet verplicht lijkt te zijn om met het oog op het informeren van de huurder na te gaan welke bij de verhuurder onbekende mogelijkheden het bestemmingsplan toelaat op het te verhuren pand, kan het onder omstandigheden verstandig zijn voor een verhuurder om dit onderzoek toch te doen. Een dergelijke omstandigheid doet zich voor als verhuurder met huurder een specifiek gebruik van het verhuurde overeenkomt, bijvoorbeeld het gebruik als woonruimte of als winkelruimte. Indien een tussen partijen overeengekomen specifieke bestemming namelijk in strijd blijkt te zijn met het bestemmingsplan, kan de verhuurder naar het oordeel van het Gerechtshof 's-Hertogenbosch niet optreden tegen gebruik dat tegen het bestemmingsplan ingaat. Dit wordt volgens het Gerechtshof niet anders als het bevoegd gezag handhavend optreedt tegen verhuurder vanwege het gebruik door huurder in strijd met het bestemmingsplan. In het arrest van het Gerechtshof, kwam de verhuurder daardoor klem te zitten tussen enerzijds handhavingsacties van het bevoegd gezag en anderzijds het huurcontract dat hem de mogelijkheid ontnam om staking van de met het bestemmingsplan strijdige activiteiten bij de huurder af te dwingen. Daar waar in zijn algemeenheid geldt dat de verhuurder er verstandig aan doet om met zijn huurder overeen te komen dat het gehuurde niet mag worden gebruikt in strijd met het bestemmingsplan (of breder: het publiekrecht), geldt in het bijzonder dat het verstandig is om bij een overeengekomen specifiek gebruik te bedingen dat dit gebruik niet is toegestaan voor zover dat in strijd is met het bestemmingsplan. Dit kan bijvoorbeeld door goede algemene voorwaarden te hanteren.
Controleer of het gebruik overeenkomt met het bestemmingsplan
Bij het aangaan van een huurovereenkomst bedrijfsruimte dienen partijen zich ervan bewust te zijn dat het bestemmingsplan in de weg kan staan van het door de huurder voorgenomen, of tussen partijen overeengekomen, gebruik. Komen partijen een specifiek gebruik overeen, dan dient verhuurder zich er dus van te vergewissen dat dit gebruik niet in strijd is met het bestemmingsplan (of breder: het publiekrecht) dan wel overeen te komen dat dit specifieke gebruik enkel is toegestaan voor zover dat niet in strijd is met het bestemmingsplan.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Voor meer informatie over het aangaan van een huurovereenkomst in relatie tot het bestemmingsplan kunt u contact opnemen met Wouter de Vries.