In huurovereenkomsten wordt regelmatig een voorkeursrecht van koop ten behoeve van de huurder opgenomen. Zo'n voorkeursrecht is niet te verwarren met een koopoptie. Een koopoptie geeft de huurder het recht het gehuurde op één of meer bepaalde momenten te kopen waarbij ook afspraken zijn gemaakt over de hoogte van de koopprijs of over de wijze waarop de koopprijs dan zal worden bepaald. Een koopoptie gaat derhalve veel verder dan een voorkeursrecht, daar een voorkeursrecht in het algemeen pas tot werking komt indien de verhuurder het gehuurde tijdens de duur van de huurovereenkomst wil verkopen. Als de verhuurder tijdens de duur van de huurovereenkomst niet tot verkoop wenst over te gaan, heeft de huurder derhalve niets aan zijn voorkeursrecht.

Tekst voorkeursrecht
Ten aanzien van de tekst van een voorkeursrecht kom je in de praktijk veel verschillende varianten tegen. De lengte varieert van vier regels tot anderhalve pagina, waarbij de korte varianten veelal onvoldoende duidelijk zijn en lacunes vertonen en waarbij de lange varianten veelal door een jurist zijn opgesteld en in sommige gevallen vooral vanuit het gezichtspunt van óf de huurder óf de verhuurder.

Het is in ieder geval in het belang van beide partijen dat het voorkeursrecht voldoende duidelijk is en geen lacunes bevat, met name ook niet met betrekking tot de wijze waarop de koopprijs dient te worden bepaald in het geval de verhuurder het gehuurde wenst te verkopen en de huurder van zijn voorkeursrecht gebruik wenst te maken.

Casus uitspraak Hof Den Haag 14 februari 2017
In deze casus bestond de tekst van het voorkeursrecht uit een artikel 9.8 ter grootte van een half A-4tje. Daar stond onder meer in:

"In het geval verhuurder voornemens is om uitsluitend het gehuurde te vervreemden dan zal verhuurder het gehuurde alvorens het aan derden aan te bieden bij aangetekende brief onder vermelding van een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden aan huurder te koop aanbieden."

In de procedure bij het gerechtshof ging het erom of de woorden "een marktconforme vraagprijs en overige voorwaarden" de huurder de vrijheid boden van zijn voorkeursrecht gebruik te maken onder voorbehoud van financiering.

De feitelijke gang van zaken
Nadat verhuurder met een kandidaat-koper in principe overeenstemming had bereikt, werd de huurder in de gelegenheid gesteld gebruik te maken van zijn voorkeursrecht. De huurder deed dat tijdig onder voorbehoud van financiering.

Vervolgens deelde de verhuurder na het verstrijken van de daarvoor geldende termijn aan de huurder mee dat de huurder het aanbod niet tijdig bindend had aanvaard en dat het voorkeursrecht daardoor was vervallen.

Daarna verkocht en leverde de verhuurder het gehuurde aan de koper waarmee al overeenstemming was bereikt. De huurder was het daar niet mee eens en begon een procedure.

Het oordeel van de rechtbank
De rechtbank oordeelde dat het voorkeursrecht van de huurder was vervallen, omdat de huurder het aanbod van zijn verhuurder had aanvaard onder voorbehoud van financiering. De huurder ging in hoger beroep bij het gerechtshof.

Oordeel Gerechtshof
Het hof besliste dat in de omstandigheden van dit geval niet alleen de koopprijs, maar ook de overige voorwaarden marktconform dienden te zijn en dat bracht met zich mee dat de huurder een voorbehoud van financiering mocht maken. Daarbij woog mee dat de huurder een horecaondernemer is met een eenmanszaak en dat in zo'n situatie een termijn van vier weken (in artikel 9.8 van de huurovereenkomst stond ook dat de huurder vier weken de gelegenheid had om van zijn voorkeursrecht gebruik te maken) een onredelijke termijn is om zekerheid te verkrijgen over de mogelijkheid tot financiering van de koopsom.

Het hof woog ook mee dat de "Model koopovereenkomst voor bedrijfs-onroerend goed" de mogelijkheid van een voorbehoud financiering open laat en dat het blijkens de door een betrokken makelaar verstrekte informatie veelal om grotere vastgoedpartijen gaat indien bij verkooptransacties geen financieringsvoorbehoud wordt gemaakt. Al met al vond het hof dat het door de huurder gemaakte voorbehoud van financiering niet ongebruikelijk is en bovendien redelijk en conform de bedoeling van het door partijen overeengekomen voorkeursrecht.

De uitkomst was dan ook dat de verhuurder volgens het hof het voorkeursrecht van de huurder wel had geschonden. In beginsel is de verhuurder dan aansprakelijk voor de schade die de huurder daardoor heeft geleden.

Welke les kan de verhuurder hieruit trekken?
Bij het formuleren van het voorkeursrecht dient duidelijk en op niet voor misverstand vatbare wijze te worden opgeschreven dat de huurder na de aanbieding door de verhuurder enkel van zijn voorkeursrecht gebruik kan maken door het aanbod van de verhuurder binnen de tussen partijen overeengekomen termijn schriftelijk en "onvoorwaardelijk" te aanvaarden. Nog duidelijker is uiteraard om daar nog aan toe te voegen: "(en derhalve ook zonder voorbehoud van financiering)".

Dat rechtvaardigt dan wellicht een wat langere termijn voor de huurder dan vier weken, die de partijen in de hier besproken uitspraak waren overeengekomen, om zijn financiering te regelen.

Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?

Heeft u vragen over een voorkeursrecht of een koopoptie? Neem dan contact op met Nico Broers.