Bij gebiedsontwikkeling of vastgoedgoedtransacties wil men nog wel eens overeenkomen dat een partij geen rechtsmiddelen mag aanwenden tegen de op grond van het contract beoogde ontwikkeling. Zo ook in een recent door de rechtbank Limburg behandelde kwestie.

Verbod op bezwaar en beroep
De aanvankelijke eigenaar van een woning wilde voorkomen dat toekomstige bewoners van de woning zich op enig moment zouden gaan verzetten tegen de (uitbreiding van) diens bedrijfsactiviteiten. Om die reden was in de akte van levering van een beding opgenomen. Het beding kwam erop neer dat de koper geen bezwaar of beroep mocht aantekenen tegen wijzigingen op onder meer planologisch gebied. Bij niet nakoming of overtreding van deze voorwaarde was een boete gesteld. Tevens was opgenomen dat het beding bij elke vorm van eigendomsovergang middels kettingbeding aan de nieuwe eigenaar moest worden doorgelegd. Een opvolgend koper was het hier niet mee eens en stelde dat het beding nietig was.

Oordeel van de rechtbank; het beding is nietig
De rechtbank stelt de koper in het gelijk en oordeelt dat het beding niet door de beugel kan. De rechtbank overweegt eerst in het algemeen dat het uitgangspunt bij de beoordeling van een beding zoals hiervoor weergegeven, is dat nietigheid (als bedoeld in artikel 3:40 BW) aan de orde is vanwege de enkele omstandigheid dat een beding strekt tot beperking van een grondrecht (lees: het recht op toegang tot de rechter). Van belang is daarbij dat de contractsvrijheid eveneens kwalificeert als een grondrecht. Dat betekent aldus de rechtbank - dat in elk concreet geval waarbij de contractsvrijheid invulling heeft gevonden door beperking van een ander grondrecht er plaats is voor een afweging tussen de beide grondrechten in het licht van de overige omstandigheden van het geval.

Er moet dus een afweging plaatsvinden en bezien moet worden wat in het concrete geval het zwaarst moet wegen; het recht op bezwaar of beroep, of de contractsvrijheid. Deze afweging valt in dit geval in het nadeel uit van de eigenaar. Daarvoor formuleert de rechtbank drie redenen:

1.         Er is geen sprake van een beperking van de toegang tot rechtsbescherming in de verhouding tussen de bij die overeenkomst betrokken partijen alleen. Ook derden worden afgehouden van de toegang tot rechtsbescherming.

2.         De werking van het beding wordt bewerkstelligd door contractuele boetes. Aldus wordt een dwangelement geïntroduceerd om te bewerkstelligen dat opvolgende kopers van de woning - niet zijnde partijen bij de oorspronkelijke overeenkomst uit 1993 - afstand zullen doen van hun rechtsbeschermingsmogelijkheden.

3.         Het beding voorziet niet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft.

Bij dat laatste argument overweegt de rechtbank dat het in beginsel aanvaardbaar kan zijn om bij een overeenkomst afstand te bedingen van rechtsbeschermingsmogelijkheden, maar dat die afstand dan wel betrekking moet hebben op een concreet omschreven aangelegenheid zoals een bepaald uitbreidingsplan. Het vonnis van de rechtbank sluit aan bij een eerder arrest van het Hof Amsterdam van 16 augustus 2007 (BR 2008/274).

Les voor de praktijk
Let op met het in zijn algemeenheid uitsluiten van bezwaar en beroep. Dergelijke bedingen zijn een 'kwetsbaar bezit'. Zorg er in ieder geval voor dat het beding ziet op een concrete ontwikkeling en niet leidt tot een algemeen in tijd onbeperkt en jegens een ieder rechtsopvolger doorwerkend beding. Onder omstandigheden kan een vaststellingsovereenkomst (een bijzondere overeenkomst gericht op het voorkomen of beslechten van een geschil) eventueel uitkomst bieden.

Juridisch advies of meer informatie? 

Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen? Neem dan contact op met Egbert de Groot.