Nietigverklaring na vervallen voorkeursrecht mogelijk?
Op 7 februari 2018 wees de rechtbank Overijssel beschikking in een zaak over een gemeentelijk verzoek tot nietigverklaring van aan een ontwikkelaar verleende hypotheekrechten en onderliggende overeenkomsten. Het verzoek was gestoeld op artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten en werd toegewezen ondanks het feit dat het voorkeursrecht al was vervallen. De rechtbank achtte dit mogelijk onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2012. Doorslaggevend is - aldus dit arrest de stand van zaken tijdens het sluiten van de overeenkomsten (was er toen sprake van doorkruising van het voorkeursrecht?) en dus niet van de stand van zaken op het moment van het verzoek of de rechterlijke uitspraak.
Toewijzing niet proportioneel in concrete omstandigheden?
De gemeente had ondanks het feit dat haar verzoek tot nietigverklaring wettelijk mogelijk was, echter geen succes. De eigenaar had gesteld dat een verzoek tot nietigverklaring van overeenkomsten weliswaar in zijn algemeenheid niet in strijd komt met het proportionaliteitsvereiste zoals bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM (dit volgt immers uit een arrest van de HR d.d. 13 november 2009) maar dat dit niet uitsluit dat het inroepen van nietigheid in de concrete omstandigheden van het geval toch in strijd kan zijn met de proportionaliteit (lees: in het algemeen mag het, maar in de gegeven omstandigheden is het een te zwaar middel). De stelling van de eigenaar vond gehoor bij de rechtbank.
Oordeel rechtbank
Volgens de rechtbank was er geen concreet zicht op de ontwikkeling van de beoogde bestemming (woningbouw). Verder oordeelde de rechtbank dat de eigenaar al 17 jaar werd belemmerd door het voorkeursrecht. Tegen die achtergrond achtte de rechtbank toepassing van artikel 26 Wvg disproportioneel.
Conclusie: niet te vroeg pieken!
Uit het voorgaande blijkt dat een gemeente te vroeg kan pieken bij een verzoek tot nietigverklaring. Immers door vroegtijdige toepassing heeft de gemeente in dit geval haar recht verspeeld. Immers een nieuwe poging op grond van het destijds gevestigde voorkeursrecht is uitgesloten. De reden daarvan is dat een verzoek moet worden ingediend binnen acht weken nadat kennis is genomen van de overeenkomsten waarvan een gemeente nietigverklaring verlangt. Die termijn is verstreken als men het opnieuw wil proberen. Wat resteert is hoger beroep en eventueel cassatie om de beschikking ongedaan te maken. Daarbij is van belang dat een nieuw te vestigen voorkeursrecht niet kan leiden tot nietigverklaring van daarvoor gesloten overeenkomsten. Dit volgt uit een arrest van de Hoge Raad van 9 april 1999.
Pieken is dus goed. Te vroeg pieken echter niet. Het is net het echte leven!
Juridisch advies of meer informatie?
Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen? Neem dan contact op met Egbert de Groot.
Nietigverklaring na vervallen voorkeursrecht mogelijk?
Op 7 februari 2018 wees de rechtbank Overijssel beschikking in een zaak over een gemeentelijk verzoek tot nietigverklaring van aan een ontwikkelaar verleende hypotheekrechten en onderliggende overeenkomsten. Het verzoek was gestoeld op artikel 26 Wet voorkeursrecht gemeenten en werd toegewezen ondanks het feit dat het voorkeursrecht al was vervallen. De rechtbank achtte dit mogelijk onder verwijzing naar een arrest van de Hoge Raad van 23 maart 2012. Doorslaggevend is - aldus dit arrest de stand van zaken tijdens het sluiten van de overeenkomsten (was er toen sprake van doorkruising van het voorkeursrecht?) en dus niet van de stand van zaken op het moment van het verzoek of de rechterlijke uitspraak.
Toewijzing niet proportioneel in concrete omstandigheden?
De gemeente had ondanks het feit dat haar verzoek tot nietigverklaring wettelijk mogelijk was, echter geen succes. De eigenaar had gesteld dat een verzoek tot nietigverklaring van overeenkomsten weliswaar in zijn algemeenheid niet in strijd komt met het proportionaliteitsvereiste zoals bedoeld in artikel 1 Eerste Protocol van het EVRM (dit volgt immers uit een arrest van de HR d.d. 13 november 2009) maar dat dit niet uitsluit dat het inroepen van nietigheid in de concrete omstandigheden van het geval toch in strijd kan zijn met de proportionaliteit (lees: in het algemeen mag het, maar in de gegeven omstandigheden is het een te zwaar middel). De stelling van de eigenaar vond gehoor bij de rechtbank.
Oordeel rechtbank
Volgens de rechtbank was er geen concreet zicht op de ontwikkeling van de beoogde bestemming (woningbouw). Verder oordeelde de rechtbank dat de eigenaar al 17 jaar werd belemmerd door het voorkeursrecht. Tegen die achtergrond achtte de rechtbank toepassing van artikel 26 Wvg disproportioneel.
Conclusie: niet te vroeg pieken!
Uit het voorgaande blijkt dat een gemeente te vroeg kan pieken bij een verzoek tot nietigverklaring. Immers door vroegtijdige toepassing heeft de gemeente in dit geval haar recht verspeeld. Immers een nieuwe poging op grond van het destijds gevestigde voorkeursrecht is uitgesloten. De reden daarvan is dat een verzoek moet worden ingediend binnen acht weken nadat kennis is genomen van de overeenkomsten waarvan een gemeente nietigverklaring verlangt. Die termijn is verstreken als men het opnieuw wil proberen. Wat resteert is hoger beroep en eventueel cassatie om de beschikking ongedaan te maken. Daarbij is van belang dat een nieuw te vestigen voorkeursrecht niet kan leiden tot nietigverklaring van daarvoor gesloten overeenkomsten. Dit volgt uit een arrest van de Hoge Raad van 9 april 1999.
Pieken is dus goed. Te vroeg pieken echter niet. Het is net het echte leven!
Juridisch advies of meer informatie?
Heeft u naar aanleiding van dit blog vragen? Neem dan contact op met Egbert de Groot.