Recent oordeelt de Afdeling bestuursrechtspraak over de mogelijkheid om een bestemmingsplan te regelen dat bouwmogelijkheden vervallen. 

Deze uitspraak is van belang omdat daarmee het risico op een planschadeclaim voor gemeenten wordt verkleind enerzijds en anderzijds omdat de uitspraak ontwikkelaars noopt tot actief handelen. Als zij dat niet doen, liggen afboekingen op de loer.

Minder belemmeringen voor het 'wegbestemmen' van een bestaande bouwmogelijkheid
Als er een woon- of bedrijfsbestemming rust op een perceel en de gemeente bestemt dit 'weg', dan loopt de gemeente het risico van een planschadeclaim. Hierdoor blijft er veel overcapaciteit bestaan. Een gemeente die kampte met dit probleem, vond daarvoor de oplossing in een wijzigingsbevoegdheid. In een bestemmingsplan werd opgenomen dat de raad een (woon)bestemming na ommekomst van een zekere tijd kon wijzigen in een andere bestemming. Door het opnemen van deze wijzigingsbevoegdheid wisten de 'bezitters van de bouwmogelijkheden' waar zij aan toe waren. Als je geen omgevingsvergunning aanvraagt voor de datum, dan loop je de kans dat jouw bouwmogelijkheid vervalt.

Voorts vervalt de mogelijkheid om planschade omdat van de bebouwingsmogelijkheid geen gebruik is gemaakt. Voormelde werkwijze is door de Afdeling bestuursrechtspraak 'niet onredelijk'.

Met voormeld oordeel lijkt de Afdeling vooruit te lopen op de Omgevingswet. In de Invoeringswet Omgevingswet (artikel 15.5 Omgevingswet) wordt de navolgende regeling voorgesteld: 

De aanvrager heeft het risico van het ontstaan van de schade, bedoeld in artikel 4:126, tweede lid, onder a, van de Algemene wet bestuursrecht, aanvaard als:
a. een functie die aan een locatie is toegedeeld of een andere met het oog daarop gestelde regel wordt gewijzigd in een omgevingsplan of een omgevingsverordening,
b. gedurende een periode van drie jaar van de mogelijkheden die de functie biedt, geen gebruik is gemaakt, en
c. na het verstrijken van de periode, genoemd onder b, ten minste een jaar voor de bekendmaking van het in onder a bedoelde besluit, gegevens over het voornemen tot wijziging van de regel beschikbaar zijn gesteld in de landelijke voorziening, bedoeld in artikel 20.22.

Met dit voorstel kan de benadeelde de zogenoemde passieve risicoaanvaarding pas worden tegengeworpen als de onbenutte functie tenminste vier jaar is gehandhaafd. Pas als de bestaande functie drie jaar heeft gegolden, de nadelige wijziging kenbaar wordt aangekondigd via het digitale stelsel omgevingswet en een jaar verstrijkt voordat de functie wijzigt, kan een functie worden beëindigd zonder dat aanspraak op planschade kan worden gemaakt. Binnen deze periode mag van de benadeelde worden verwacht dat hij concrete pogingen onderneemt om de bestaande functie te benutten.

De les voor de praktijk
De les voor de praktijk is dat bouwtitels er zijn om benut te worden. Het onbenut laten leidt tot het risico dat de 'bezitter' daarvan met lege handen overblijft als hij deze niet benut en een gemeenteraad dat niet onbestraft wil laten en daartoe een wijzigingsbevoegdheid in zijn bestemmingsplannen opneemt. In de toekomst zal dit bij wet geregeld worden, zodat het zaak is om alle plannen grondig te inventariseren en actie te ondernemen als men deze plannen niet verloren wil laten gaan. 

Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?

Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Egbert de Groot.