Het afgelopen half jaar hebben het Gerechtshof 's-Hertogenbosch en ons hoogste rechtscollege een aantal belangrijke arresten voor de verjaringspraktijk gewezen. Met deze arresten is het speelveld voor verjaringszaken zeker voor gemeenten! flink veranderd. Waar het Gerechtshof 's-Hertogenbosch meermaals (zie 1, 2, 3 en 4) oordeelde dat van bezit bij stroken gemeentegrond (nog) minder snel sprake is dan bij 'gewone' stroken grond, zou het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 wel eens goed een gamechanger voor de ge-meentelijke verjaringspraktijk kunnen blijken. In dit arrest oordeelde de Hoge Raad namelijk dat landjepik te kwader trouw onrechtmatig handelen van de landjepikker tegen de 'oude' eigenaar oplevert. Hierdoor kan de oude eigenaar op grond van art. 6:162 BW vorderen dat de landjepikker de schade vergoedt die hij heeft geleden door het verlies van zijn eigendom. En hoe dat beter te doen door de grond weer terug te leveren (schadevergoeding in natura)?
Hieronder gaan wij kort in op deze twee ontwikkelingen in de verjaringsjurisprudentie. Afgesloten wordt met enkele lessen voor de praktijk.
Arresten Gerechtshof 's-Hertogenbosch (bij gemeentegrond minder snel sprake van bezit)
Van bezit van een ander dan de eigenaar is bij grond niet snel sprake. Om van bezit te kunnen spreken, is vereist dat een (rechts)persoon zich de feitelijke macht over de grond van een ander verschaft met de pretentie eigenaar te zijn. Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 september 2015 volgt dat voor dit 'verschaffen' is vereist dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter (/eigenaar) teniet wordt gedaan. Ook moet die machtsuitoefening ondubbelzinnig zijn, wat zoveel betekent als dat zij op niets anders mag kunnen duiden dan dat de landjepikker pretendeert eigenaar te zijn (zie daarover deze annotatie). Ten slotte moet de (eigendoms)pretentie openbaar zijn; het bezit moet naar buiten toe en dus ook voor de eigenaar kenbaar zijn.
Kort gezegd moet het voor de buitenwereld, en dan met name de eigenaar, kristalhelder zijn dat een ander / de landjepikker pretendeert eigenaar, of wel exclusief gerechtigde, te zijn ten opzichte van de grond. Op die manier wordt geborgd dat een eigenaar zijn eigendom alleen dan wegens verjaring kan verliezen als duidelijk is dat iemand bezig is zijn grond in te pikken en hij vervolgens (10 of) 20 jaar niets doet. Een eigenaar hoeft, anders gezegd, pas echt op zijn hoede te zijn als iemand anders zich ten opzichte van zijn grond als eigenaar gedraagt.
Volgens het Gerechtshof 's-Hertogenbosch hoeven gemeenten echter nog iets minder snel op hun hoede te zijn wanneer het gaat om openbare gemeentegrond. Volgens het hof volgt dit uit het feit dat gemeenten minder snel hoeven te verwachten dat hun openbare grond ook daadwerkelijk wordt gebruikt met de pretentie van eigendom in vergelijking tot bijvoorbeeld de 'gewone' (private) grondeigenaar (het eigendom treedt bij particulieren als het ware meer op de voorgrond).
Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft gemeenten hier de helpende hand willen toesteken met het inkleden van de verkeersopvatting. De door het hof gebezigde opvatting lijkt ook navolging te vinden bij de rechtbanken Noord-Holland en Zeeland / West-Brabant. Een verdere ontwikkeling van de rechtspraak in verjaringszaken zal leren of deze opvatting nog meer navolging zal krijgen en of de Hoge Raad zich kan verenigen met de door het hof 's-Hertogenbosch gekozen lijn.
Arrest Hoge Raad (mogelijkheid terugvorderen eigendom grond na verlies door verjaring)
Deze zaak draaide (ook in cassatie) om de voor bezit vereiste openbaarheid. Aan de orde was de vraag of aan dat vereiste was voldaan als de gemeente had kunnen weten dat iemand zich ten opzichte van haar grond als eigenaar gedroeg (bijv. door het uitvoeren van inspecties). Door de gemeente was aangevoerd dat van haar niet kon worden gevergd dat zij, ter voorkoming van verjaring, steeds moet onderzoeken of van mogelijke bezitsdaden sprake was. Temeer nu het litigieuze perceel vanwege dichte begroeiing moeilijk toegankelijk was en zeer beperkt door de gemeente werd gebruikt.
Zoals hiervoor al opgemerkt, geeft de Hoge Raad een duidelijk antwoord op deze vraag: het bezit moet naar buiten toe en dus ook voor de eigenaar kenbaar, en dus niet bekend, (te) zijn. Als een gemeente niet met enige regelmaat inspecties uitvoert naar haar grond, komt het risico dat zij ook moeilijk zichtbare bezitsdaden niet signaleert dus voor haar rekening.
Veel interessanter is de overweging ten overvloede. Volgens de Hoge Raad is het namelijk mogelijk de grond die een landjepikker door verjaring heeft verkregen over de band van de onrechtmatige daad terug te vorderen. Daartoe overweegt de Hoge Raad als volgt:
"[e]en persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat de bezitter de schade die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt wordt vergoed."
Landjepik (te kwader trouw) is volgens de Hoge Raad dus onrechtmatig en de dader zal de schade die de oorspronkelijke eigenaar daardoor lijdt, namelijk het verlies van zijn eigendom, moeten vergoeden. Als de dader nog altijd eigenaar is, kan de schade in natura worden vergoed, en wel door de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de oorspronkelijke eigenaar in eigendom over te dragen (art. 6:103 BW). Landjepikkers die denken slim te zijn door een beroep te doen op eigen schuld aan de zijde van de 'oude eigenaar' vanwege het feit dat ze dan maar meer hadden moeten gaan kijken naar de situatie ter plekke, komen bedrogen uit. De Hoge Raad acht dit namelijk geen omstandigheid die een beroep op eigen schuld (artikel 6:101 BW) kan rechtvaardigen.
De (schadevergoedings)vordering van de oorspronkelijke eigenaar is echter wel onderhevig aan verjaring, en wel aan de 5-jarige termijn van art. 3:310 BW en de 20-jarige termijn van art. 3:314 lid 2 BW. Eerstgenoemde termijn gaat lopen op het moment dat de oorspronkelijke eigenaar bekend is met het verlies van zijn eigendom, terwijl de 20-jarige termijn ongeacht de vraag of sprake is van bekendheid gaat lopen op het moment dat het eigendom wegens verjaring is overgegaan op de landjepikker. Na inbezitneming heeft de 'oude' eigenaar dus maximaal 40 jaar om actie te ondernemen. Voor wat betreft de 5 jaar termijn lijkt de Hoge Raad uit te gaan van subjectieve bekendheid met het verlies van eigendom. In welke gevallen van die subjectieve bekendheid sprake is, zal moeten blijken uit verdere rechtspraak naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad.
Lessen voor de praktijk
Uit het voorgaande zijn in ieder geval een drietal lessen voor de praktijk te trekken:
1.) Van bezit van openbare gemeentegrond zal (nog) minder snel sprake zijn, een reden om nog eens kritisch te kijken naar de inhoud van snippergroenbeleid en de daarin opgenomen differentiatie tussen verschillende situaties;
2.) Een bezitsituatie van twintig jaar betekent niet meer automatisch dat je het eigendom niet meer terug zou kunnen krijgen. Werk als gemeente dan ook niet zomaar meer mee aan verzoeken tot notariële inschrijving van de verjaring. Ook hier kan gedacht worden om het snippergroenbeleid nog eens kritisch tegen het licht te houden;
3.) Houdt lopende of recentelijk (verloren) geschillen c.q. zaken op het gebied van verjaring nog eens tegen het licht. Wellicht biedt de handreiking van de Hoge Raad nog soelaas om grond niet definitief te verliezen en/of een onderhandelingsstrategie bij te stellen.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Menno Hendriks of Keesjan Meijering.
Het afgelopen half jaar hebben het Gerechtshof 's-Hertogenbosch en ons hoogste rechtscollege een aantal belangrijke arresten voor de verjaringspraktijk gewezen. Met deze arresten is het speelveld voor verjaringszaken zeker voor gemeenten! flink veranderd. Waar het Gerechtshof 's-Hertogenbosch meermaals (zie 1, 2, 3 en 4) oordeelde dat van bezit bij stroken gemeentegrond (nog) minder snel sprake is dan bij 'gewone' stroken grond, zou het arrest van de Hoge Raad van 24 februari 2017 wel eens goed een gamechanger voor de ge-meentelijke verjaringspraktijk kunnen blijken. In dit arrest oordeelde de Hoge Raad namelijk dat landjepik te kwader trouw onrechtmatig handelen van de landjepikker tegen de 'oude' eigenaar oplevert. Hierdoor kan de oude eigenaar op grond van art. 6:162 BW vorderen dat de landjepikker de schade vergoedt die hij heeft geleden door het verlies van zijn eigendom. En hoe dat beter te doen door de grond weer terug te leveren (schadevergoeding in natura)?
Hieronder gaan wij kort in op deze twee ontwikkelingen in de verjaringsjurisprudentie. Afgesloten wordt met enkele lessen voor de praktijk.
Arresten Gerechtshof 's-Hertogenbosch (bij gemeentegrond minder snel sprake van bezit)
Van bezit van een ander dan de eigenaar is bij grond niet snel sprake. Om van bezit te kunnen spreken, is vereist dat een (rechts)persoon zich de feitelijke macht over de grond van een ander verschaft met de pretentie eigenaar te zijn. Uit het arrest van de Hoge Raad van 18 september 2015 volgt dat voor dit 'verschaffen' is vereist dat de machtsuitoefening zodanig is dat naar verkeersopvatting het bezit van de oorspronkelijke bezitter (/eigenaar) teniet wordt gedaan. Ook moet die machtsuitoefening ondubbelzinnig zijn, wat zoveel betekent als dat zij op niets anders mag kunnen duiden dan dat de landjepikker pretendeert eigenaar te zijn (zie daarover deze annotatie). Ten slotte moet de (eigendoms)pretentie openbaar zijn; het bezit moet naar buiten toe en dus ook voor de eigenaar kenbaar zijn.
Kort gezegd moet het voor de buitenwereld, en dan met name de eigenaar, kristalhelder zijn dat een ander / de landjepikker pretendeert eigenaar, of wel exclusief gerechtigde, te zijn ten opzichte van de grond. Op die manier wordt geborgd dat een eigenaar zijn eigendom alleen dan wegens verjaring kan verliezen als duidelijk is dat iemand bezig is zijn grond in te pikken en hij vervolgens (10 of) 20 jaar niets doet. Een eigenaar hoeft, anders gezegd, pas echt op zijn hoede te zijn als iemand anders zich ten opzichte van zijn grond als eigenaar gedraagt.
Volgens het Gerechtshof 's-Hertogenbosch hoeven gemeenten echter nog iets minder snel op hun hoede te zijn wanneer het gaat om openbare gemeentegrond. Volgens het hof volgt dit uit het feit dat gemeenten minder snel hoeven te verwachten dat hun openbare grond ook daadwerkelijk wordt gebruikt met de pretentie van eigendom in vergelijking tot bijvoorbeeld de 'gewone' (private) grondeigenaar (het eigendom treedt bij particulieren als het ware meer op de voorgrond).
Het Gerechtshof 's-Hertogenbosch heeft gemeenten hier de helpende hand willen toesteken met het inkleden van de verkeersopvatting. De door het hof gebezigde opvatting lijkt ook navolging te vinden bij de rechtbanken Noord-Holland en Zeeland / West-Brabant. Een verdere ontwikkeling van de rechtspraak in verjaringszaken zal leren of deze opvatting nog meer navolging zal krijgen en of de Hoge Raad zich kan verenigen met de door het hof 's-Hertogenbosch gekozen lijn.
Arrest Hoge Raad (mogelijkheid terugvorderen eigendom grond na verlies door verjaring)
Deze zaak draaide (ook in cassatie) om de voor bezit vereiste openbaarheid. Aan de orde was de vraag of aan dat vereiste was voldaan als de gemeente had kunnen weten dat iemand zich ten opzichte van haar grond als eigenaar gedroeg (bijv. door het uitvoeren van inspecties). Door de gemeente was aangevoerd dat van haar niet kon worden gevergd dat zij, ter voorkoming van verjaring, steeds moet onderzoeken of van mogelijke bezitsdaden sprake was. Temeer nu het litigieuze perceel vanwege dichte begroeiing moeilijk toegankelijk was en zeer beperkt door de gemeente werd gebruikt.
Zoals hiervoor al opgemerkt, geeft de Hoge Raad een duidelijk antwoord op deze vraag: het bezit moet naar buiten toe en dus ook voor de eigenaar kenbaar, en dus niet bekend, (te) zijn. Als een gemeente niet met enige regelmaat inspecties uitvoert naar haar grond, komt het risico dat zij ook moeilijk zichtbare bezitsdaden niet signaleert dus voor haar rekening.
Veel interessanter is de overweging ten overvloede. Volgens de Hoge Raad is het namelijk mogelijk de grond die een landjepikker door verjaring heeft verkregen over de band van de onrechtmatige daad terug te vorderen. Daartoe overweegt de Hoge Raad als volgt:
"[e]en persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat de bezitter de schade die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt wordt vergoed."
Landjepik (te kwader trouw) is volgens de Hoge Raad dus onrechtmatig en de dader zal de schade die de oorspronkelijke eigenaar daardoor lijdt, namelijk het verlies van zijn eigendom, moeten vergoeden. Als de dader nog altijd eigenaar is, kan de schade in natura worden vergoed, en wel door de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de oorspronkelijke eigenaar in eigendom over te dragen (art. 6:103 BW). Landjepikkers die denken slim te zijn door een beroep te doen op eigen schuld aan de zijde van de 'oude eigenaar' vanwege het feit dat ze dan maar meer hadden moeten gaan kijken naar de situatie ter plekke, komen bedrogen uit. De Hoge Raad acht dit namelijk geen omstandigheid die een beroep op eigen schuld (artikel 6:101 BW) kan rechtvaardigen.
De (schadevergoedings)vordering van de oorspronkelijke eigenaar is echter wel onderhevig aan verjaring, en wel aan de 5-jarige termijn van art. 3:310 BW en de 20-jarige termijn van art. 3:314 lid 2 BW. Eerstgenoemde termijn gaat lopen op het moment dat de oorspronkelijke eigenaar bekend is met het verlies van zijn eigendom, terwijl de 20-jarige termijn ongeacht de vraag of sprake is van bekendheid gaat lopen op het moment dat het eigendom wegens verjaring is overgegaan op de landjepikker. Na inbezitneming heeft de 'oude' eigenaar dus maximaal 40 jaar om actie te ondernemen. Voor wat betreft de 5 jaar termijn lijkt de Hoge Raad uit te gaan van subjectieve bekendheid met het verlies van eigendom. In welke gevallen van die subjectieve bekendheid sprake is, zal moeten blijken uit verdere rechtspraak naar aanleiding van het arrest van de Hoge Raad.
Lessen voor de praktijk
Uit het voorgaande zijn in ieder geval een drietal lessen voor de praktijk te trekken:
1.) Van bezit van openbare gemeentegrond zal (nog) minder snel sprake zijn, een reden om nog eens kritisch te kijken naar de inhoud van snippergroenbeleid en de daarin opgenomen differentiatie tussen verschillende situaties;
2.) Een bezitsituatie van twintig jaar betekent niet meer automatisch dat je het eigendom niet meer terug zou kunnen krijgen. Werk als gemeente dan ook niet zomaar meer mee aan verzoeken tot notariële inschrijving van de verjaring. Ook hier kan gedacht worden om het snippergroenbeleid nog eens kritisch tegen het licht te houden;
3.) Houdt lopende of recentelijk (verloren) geschillen c.q. zaken op het gebied van verjaring nog eens tegen het licht. Wellicht biedt de handreiking van de Hoge Raad nog soelaas om grond niet definitief te verliezen en/of een onderhandelingsstrategie bij te stellen.
Juridisch advies, bijstand van een advocaat of meer informatie?
Heeft u vragen naar aanleiding van dit blog? Neem dan contact op met Menno Hendriks of Keesjan Meijering.