Uit een recente uitspraak van de rechtbank Limburg blijkt dat de gemeente ook de nietigheid van een ‘zelfstandige’ hypotheekakte kan inroepen. Dat is in het algemeen niet voor de hand liggend. Daarom dit blog. 

Les voor de praktijk

Als uitgangspunt geldt dat een hypotheekrecht mag worden gevestigd op een perceel waarop een gemeentelijk voorkeursrecht rust. Onder bijzondere omstandigheden kan zo’n hypotheekakte echter nietig worden verklaard. Een bijzondere omstandigheid kan zijn dat er geen goede reden te bedenken is voor het zekerheidsrecht en het er voor gehouden moet worden dat het bedoeld is om een op de zaak gevestigde gemeentelijk voorkeursrecht te omzeilen.

De Wvg en nietige rechtshandelingen

De Wet voorkeursrecht gemeenten (‘Wvg’) geeft de gemeenteraad de bevoegdheid om op gronden een voorkeursrecht te vestigen. Dat heeft tot gevolg dat de rechthebbende de gronden pas mag verkopen nadat hij ze eerst aan de gemeente heeft aangeboden. Met de vestiging van een voorkeursrecht kan de gemeente diens regierol bij gebiedsontwikkeling beschermen. De eigenaar van een perceel zit meestal niet te wachten op de vestiging van een voorkeursrecht. Het komt daarom nogal eens voor dat eigenaren proberen om manieren te vinden om een perceel toch te gelde te maken, ondanks het bestaan van het voorkeursrecht. Dat gebeurt dan in de vorm van ontduikingconstructies.

Ontduikingsconstructies

Op ontduikingsconstructies ziet art. 26 Wvg. Het artikel bepaalt dat de gemeente de nietigheid kan inroepen van rechtshandelingen ‘die zijn verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan haar in deze wet geregelde voorkeurspositie’. Nietigheid kan worden ingeroepen indien er sprake is van een transactie waarbij de zeggenschap over en het economisch bij belang de onroerende zaak in enigerlei mate is overgedragen. Bij een regulier gevestigde hypotheek ligt het niet voor de hand dit aan te nemen. Nietigverklaring van een hypotheek vindt dan ook veelal alleen plaats als deze onderdeel vormt van een meeromvattend geheel van (ontduikings-)afspraken. De Hoge Raad overweegt hierover in diens arrest van 13 november 2009.

Het onderdeel neemt terecht tot uitgangspunt, dat een vestiging van hypotheek op een onroerende zaak waarop een voorkeursrecht rust, niet zonder meer kan worden aangemerkt als een rechtshandeling die is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan dat voorkeursrecht. Echter, indien de hypotheek strekt tot zekerheid voor de nakoming van schulden uit een overeenkomst die een zodanige strekking heeft, of de vestiging van de hypotheek anderszins deel uitmaakt van een geheel van rechtshandelingen dat is verricht met de kennelijke strekking afbreuk te doen aan dat voorkeursrecht, kan de betrokken gemeente ook van die hypotheekvestiging de nietigheid inroepen. Anders dan in de eerste klacht van het onderdeel wordt betoogd, brengt de omstandigheid dat het hier om de vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak gaat, niet mee dat art. 26 niet van toepassing is. (zie meer uitgebreid over dit onderwerp ook de noot in  BR 2010/61 van E.W.J. de Groot, J.J. Hoekstra).

De uitspraak van de rechtbank Limburg

Recentelijk deed de rechtbank Limburg uitspraak over louter de nietigverklaring van een hypotheek op grond van art. 26 Wvg. De eigenaar van de percelen waarop een voorkeursrecht rustte had een hypotheekrecht gevestigd op zijn percelen.  De gemeente stelde zich op het standpunt dat de hypotheekakte de kennelijke strekking had afbreuk te doen aan het voorkeursrecht van de gemeente.  De stelling is: als de geldlener niet aan zijn verplichtingen voldoet, dan kan de partij die de lening verstrekt had zijn recht van parate executie inroepen en de Wvg staat daaraan niet in de weg. De hypotheekconstructie stelt de partijen dus in de gelegenheid om het voorkeursrecht te omzeilen.

Waarom gaat de rechtbank mee in het standpunt van de gemeente?

Als gezegd, normaliter moet je zekerheid kunnen verschaffen met een onroerende zaak als onderpand óók als daarop een voorkeursrecht rust. De rechtbank gaat dan ook niet over een nacht ijs. De rechtbank onderzoekt waarom de grondeigenaar het recht van hypotheek heeft gevestigd. De conclusie van dat onderzoek is dat er geen goede reden gevonden kan worden voor die vestiging. De enige denkbare reden die resteert is de omzeiling van het voorkeursrecht. De rechtbank verklaart de hypotheekakte dan ook nietig op grond van art. 26 Wvg.