Juridische update woningcorporaties

7 juli 2020 | Blog

Vrijdagmiddag 3 juli jl. kwam het rapport Onderzoek opgaven en middelen online. Van de conclusie word je even stil, 30 miljard aan volkshuisvestelijke opgaven kan er tot 2035 niet opgepakt worden. Tijd voor verandering dus. In dit blog zal ik de belangrijkste conclusies van dit onderzoek bespreken. Ook geef ik aandacht aan het recente rapport van de Aw over het WSW: is het kapitaal van WSW nu wel toereikend? Ook komen de nieuwe richtlijn derivaten, de Staat Woningmarkt en nog meer recente ontwikkelingen aan bod.

Onderzoek opgaven en middelen

Meerdere keren heb ik het in de nieuwsbrieven aangehaald, het onderzoek opgaven en middelen naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. Een onderzoek van drie ministeries (BZK, Financiën en EZ) en Aedes hoe, kijkend naar de financiële positie van corporaties, de maatschappelijke opgave op korte en lange termijn bereikt kan worden. Oftewel: heeft de sector voldoende kapitaal om aan alle opgaven (zoals bouw sociale huurwoningen en verduurzaming) te voldoen? Het Rapport opgaven en middelen corporatiesector is gistermiddag verschenen. Belangrijkste conclusies zijn:

  • € 30 miljard, dat is het bedrag aan maatschappelijke opgaven wat corporaties tot en met 2035 niet kunnen realiseren (en daarbij gaan corporaties al naar de grenzen van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel). In de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam is het tekort in 2035 het grootst met circa € 10 miljard, gevolgd door de Metropoolregio Amsterdam met circa € 7 miljard. In de relatief kleinere regio’s Zeeland, Drechtsteden c.s., Woongaard en Noord-Holland Noord kan tot 2035 nagenoeg de gehele opgave worden opgepakt, zij het dat daarvoor ingeteerd wordt op het eigen vermogen;
  • Het tekort speelt sectorbreed: slechts vier kleine regio’s van de negentien weten in de doorrekeningen nagenoeg de gehele opgave op te pakken;
  • In 2024 ontstaat het eerste financieel knelpunt, namelijk in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. Eind jaren ’20 kan in vijftien van de negentien woningmarktregio’s de maatschappelijke opgave niet meer worden opgepakt. Verschillen tussen regio’s worden met name verklaard door verschillen in de nieuwbouwbehoefte, zowel vanuit huidige woningtekorten als demografische ontwikkelingen. Verschillen in de financiële startsituatie en verduurzaming zijn in mindere mate een verklaring.
  • Een combinatie van factoren leidt tot de tekorten. Doordat de lasten (rente, fiscale lasten, onderhoud en beheer) sneller stijgen dan de huuropbrengsten, loopt de operationele kasstroom terug. Dit terwijl corporaties meer moeten gaan investeren dan zij in de afgelopen jaren hebben gedaan. Een deel van deze investeringen levert bovendien geen of beperkt rendement op, doordat tegenover de investering geen of nauwelijks extra huurinkomsten staan.

Het rapport gaat conform het verzoek uit de motie Ronnes c.s. ook in op de mogelijke oplossingen. Diverse opties zijn doorgerekend, zie hieronder een tabel uit het rapport:

Van de doorgerekende opties blijkt dat het halveren van de verhuurderheffing en het structureel doorvoeren van een hogere huurverhoging (0,5% boven het inflatiepercentage) het grootste financieel effect hebben. Ook als dit wordt doorgevoerd zegt het rapport dat er € 10 miljard aan maatschappelijke opgaven niet uitgevoerd worden. Als ik de tabel echter goed begrijp kan een combinatie van die twee opties leiden tot de oplossing.  Ook het verkleinen van de opgave heeft (uiteraard) effect. Terecht geeft het rapport aan dat dit betekent dat ofwel duurzaamheidsdoelstellingen moeten worden uitgesteld of er voldoende alternatieven moeten zijn voor corporatiehuurders in de vrije huursector of goedkope koop. Het uitbreiden van het DAEB-werkdomein naar lage middenhuur blijkt volgens het rapport geen verdienmodel en vergroot de niet uitgevoerde opgave juist. Verder is te zien dat maatregelen gericht op de regio’s met de grootste opgaven een sterker effect hebben dan maatregelen met landelijk bereik. Tot slot blijken budgetneutrale verminderingen op de verhuurderheffing, gecompenseerd door een tariefsverhoging, in de eerste jaren van hun werking tot een verslechtering te leiden, die pas in de laatste jaren omslaat naar een zeer beperkt positief effect.

Bijzonder is dat afschaffing van de verhuurderheffing niet is doorgerekend. Het rapport erkent dat de in de tabel genoemde opties uiteraard niet de enige mogelijkheden zijn, maar dat het wel een indicatie geeft van de grootte van het effect. Een kleinere of grotere maatvoering leidt tot een kleiner of groter effect. Als ik als simpel jurist een rekensom maak lijkt het dat een afschaffing van de verhuurderheffing een oplossing is. Dan kan de gehele maatschappelijke opgave wel uitgevoerd worden. Een ander opvallend detail is de ATAD. In het rapport staat dat er binnen de huidige staatssteunkaders, waaronder die specifiek voor corporaties, zeer beperkte juridische ruimte voor wijzigingen langs deze lijn is. De enige gevonden optie is het verhogen van de drempel van de earningsstripingsmaatregel uit ATAD1 van € 1 miljoen tot € 3 miljoen. Ik denk daar anders over. Een uitzondering voor woningcorporaties is staatssteunrechtelijk gezien wel mogelijk. Ik ben benieuwd wat een uitzondering op de ATAD voor corporaties zou betekenen.

Minister Ollongren heeft gisteren het rapport aan de Tweede Kamer gestuurd. In haar begeleidende brief zegt minister Ollongren dat ze om de besluitvorming over structurele verbeteringen zo goed mogelijk te ondersteunen enkele oplossingsrichtingen zal uitwerken. Daarbij worden Aedes, VNG en de Woonbond betrokken. De Kamer wordt in het najaar hierover geïnformeerd. Terecht geeft de minister aan dat elke oplossingsrichting een prijs heeft: ze raken de Rijksbegroting, hebben effect op de betaalbaarheid van huurwoningen, resulteren in minder betaalbare huurwoningen voor de meest kwetsbare mensen in de samenleving, of betekenen dat een groter deel van de verduurzaming moet worden opgepakt door eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. Het volgend kabinet zal volgens de minister hierin keuzes moeten maken voor een structurele oplossing. Dit betekent dat het nog wel minimaal een jaar zal duren voordat er stappen worden gezet. Een kleine stap kan echter nu al verlichting brengen en uit het rapport blijkt dat stappen zetten nu echt nodig is.

IBW 2020

Tegelijk met het Rapport opgaven en middelen corporatiesector is de IBW 2020 gepubliceerd. Het ministerie geeft aan dat de IBW voor de meeste corporaties dit jaar een stijging laat zien ten opzichte van vorig jaar. Dit komt door de versoepeling in de ratio’s, vooral de verruiming van de LTV leidt tot meer leenruimte. Terecht geeft het ministerie ook aan dat in het Rapport opgaven en middelen corporatiesector al rekening is gehouden met de IBW. De IBW kan dus niet ingezet worden bovenop de resultaten uit het onderzoek naar aanleiding van de motie Ronnes c.s.. Het worden dit jaar bij de prestatieafspraken interessante discussies, zeker als je her en der ziet dat men de verkoop van sociale huurwoningen aan banden wil leggen.

Wijziging Woningwet

De Kamerleden Nijboer, Beckerman en Smeulders willen de Woningwet wijzigen (Wet voldoende betaalbare woningen) en een bepaling opnemen dat het aantal sociale huurwoningen van een corporatie in een gemeente ten minste op peil blijft. Daartoe wordt in een nieuw artikel 44, vierde lid, van de Woningwet bepaald dat de jaarlijkse afspraken tussen huurders, gemeente en woningcorporaties over het gemeentelijke huisvestingsbeleid niet als resultaat mogen hebben dat het aantal sociale huurwoningen van een corporatie afneemt. Afgelopen week verscheen het Advies van de Raad van State over dit wetsvoorstel. Zij zijn van oordeel dat vooralsnog niet aannemelijk is gemaakt dat het voorstel recht doet aan reële knelpunten die zich voordoen op de woningmarkt en daarvoor een zinvolle en bruikbare oplossing biedt. Verder concludeert zij dat het voorstel ingrijpt in het decentrale stelsel, zoals dat is neergelegd in de Woningwet, zonder dat de noodzaak daartoe vast is komen te staan. Wettelijk ingrijpen, centraal van bovenaf, zoals beoogd met het voorstel, past volgens de Raad van State alleen als daarvoor een concrete aanleiding bestaat. De Raad van State ziet die aanleiding vooralsnog niet. Ook stippen ze terecht aan dat er grote verschillen zijn tussen de gemeenten. In een aantal gemeenten is er juist sprake van krimp.

Gistermiddag zat ik ook vol spanning te wachten op het wetsvoorstel voor de wijzigingen van de Woningwet in verband met de evaluatie. Dit voorstel wordt komende week ingediend/ Ik zal jullie in een tussentijdse update informeren over de belangrijkste wijzigingen.

Kapitaal WSW ontoereikend?

Zoals wellicht bekend houdt de Aw toezicht op het WSW. Vorig jaar concludeerde de Aw over het jaar 2018 dat het onzeker is of het risicokapitaal van WSW toereikend is om met een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid verliezen van het WSW te kunnen dekken en geen beroep te hoeven doen op de achtervang. Omdat WSW tijd heeft gekregen van het Rijk en de VNG om de onzekerheid op te lossen met het strategisch programma, zag de toezichthouder op dat moment geen aanleiding om maatregelen op te leggen aan WSW. Afgelopen week publiceerde de Aw haar Toezichtsrapport WSW 2019. De Aw beoordeelt de toereikendheid van het risicokapitaal opnieuw als onzeker. De Aw stelt dat het door WSW berekende inbare risicokapitaal groter is dan het berekende vereiste kapitaal. Hieruit kan volgens de Aw echter nog niet geconcludeerd worden dat het risicokapitaal toereikend is. De onzekerheid wordt voornamelijk veroorzaakt door de validatiebevindingen van Deloitte over het huidige model waarmee WSW de toereikendheid van het risicokapitaal berekent. Deze bevindingen zijn volgens de Aw door WSW met het strategisch programma voortvarend opgepakt in 2019, maar de afronding en implementatie van de voorgenomen maatregelen moeten nog plaatsvinden. Zolang dit niet heeft plaatsgevonden blijft de onzekerheid volgens de Aw bestaan. Omdat het WSW van plan is de maatregelen uit het strategisch programma in 2020 te implementeren, ziet de Aw nu geen aanleiding om maatregelen aan WSW op te leggen.

Het WSW heeft gereageerd op het rapport van de Aw, zie deze link. Met de voorgenomen maatregelen uit het strategisch programma is volgens het WSW een evenwicht gevonden tussen de belangen van achtervangers en deelnemers. Voor de toekomstige robuustheid van het borgstelsel is de afronding en implementatie van het strategisch programma belangrijk. Daarbij meldt het WSW dat zij van plan om na besluitvorming door belangenhouders de documentatie definitief te maken en maatregelen te implementeren in de tweede helft van 2020. Elke deelnemer kan in het najaar van 2020 een verzoek verwachten om een oblioglening af te gaan sluiten. Corporaties in bijzonder beheer of met onderdekking zullen gevraagd worden om de nieuwe DAEB-volmacht af te geven (uiteraard na goedkeuring door de RvC). Als je wilt weten wat dit voor jouw corporatie concreet gaat betekenen, kan je altijd even contact opnemen.

Tijdelijke huurcontracten verlengen

Eerder meldde ik het al, tijdelijke huurcontracten kunnen vanwege de coronacrisis tijdelijk verlengd worden. Dat was mogelijk tot 1 september a.s., maar het ministerie heeft de werkingsduur van de tijdelijke wet onlangs verlengd naar november 2020 (zie dit bericht). Huurcontracten die waren verlengd tot september, kunnen nu tot november 2020 nogmaals verlengd worden.

WSW: Nieuwe richtlijn derivaten

In februari schortte het WSW de richtlijn derivaten op om de richtlijn te evalueren. De evaluatie was voor WSW reden om de voorwaarden voor borging van leningen die gerelateerd zijn aan het gebruik of beëindiging van derivaten, te verduidelijken. Op 30 juni jl. hebben ze een nieuwe versie van de Richtlijn derivaten gepubliceerd. WSW neemt alleen verzoeken tot opbouw van buffers, afkoop of doorzak gefaciliteerd middels geborgde leningen in behandeling wanneer tenminste aan de volgende drie voorwaarden is voldaan:

  1. Ten eerste moet de achtervangende gemeente instemmen met haar achtervangpositie voor de betreffende lening. Aangetoond moet worden dat de achtervanggemeente bekend is met de achtergrond, de aard en het doel van de betreffende lening. Hoewel er bij een doorzak gebruik wordt gemaakt van een bestaande geborgde lening, vraagt de corporatie de achtervangende gemeente ook hiervoor expliciet om instemming omdat de doorzak hogere renteverplichtingen en daarmee een hogere marktwaarde van de lening met zich meebrengt.
  2. Ten tweede zijn de derivaten waarop het verzoek betrekking heeft effectieve hedges. Dat wil zeggen dat de corporatie aantoont (bijvoorbeeld op basis van de jaarrekeningdocumentatie) dat een derivaat bedoeld is om renterisico’s uit hoofde van een of meerdere door WSW geborgde leningen af te dekken. WSW beoordeelt of sprake is van een effectieve hedge. Derivaten waarvan de startdatum in de toekomst ligt worden door WSW niet als effectieve hedge aangemerkt.
  3. Ten derde doet het liquiditeitsrisico zich in de komende 18 maanden voor, waardoor het op korte termijn meetelt in de vereisten voor de liquiditeitsbuffer.

De Aw heeft een kader met dezelfde inhoud gepubliceerd. De Aw stelt als vereiste dat de corporatie het besluitvormingsproces zorgvuldig voorbereidt en uitvoert.

Ook als aan de voorwaarden wordt voldaan kan het WSW nog andere overwegingen betrekken. Het WSW geeft in de richtlijn aan dat verzoeken tot borging steeds per geval beoordeeld zullen worden. Dit maakt sturing door de corporatie er niet eenvoudiger op.  Je weet niet waar je op kan rekenen. Een ander punt van aandacht is de benodigde instemming van de achtervanggemeente. Die instemming is ook vereist voor het aantrekken van een geborgde variabele hoofdsomlening om aan de wettelijke 2% buffereis voor derivaten te voldoen. Denkbaar is dat de achtervanggemeente niet wil meewerken, waardoor het voor de corporatie lastig wordt om aan de wettelijke verplichtingen te voldoen. Aan deze situatie wordt door het WSW en de Aw (nog) geen aandacht gegeven. Hopelijk is de vereiste instemming van de gemeente tijdelijk van aard. Zoals in mijn vorige nieuwsbrief aangegeven stelt de VNG aan haar leden een algemeen generiek achtervangssysteem voor waarin de gemeenten niet meer per lening in hoeven te stemmen. De voor de derivaten benodigde leningen kunnen onder de in dat systeem borgbare activiteiten worden geschaard.

Loket Woningbouwimpuls geopend

Sinds 1 juli jl. is het loket Woningbouwimpuls geopend voor aanvragen. Gemeenten kunnen aanvragen doen voor een financiële ondersteuning om zo lastig te financieren woningbouwprojecten vlot te trekken. Het geld kan ingezet worden voor het betaalbaar maken van woningen of de inrichting van de openbare ruimte. Bijvoorbeeld voor de sanering van vervuilde grond, het uitplaatsen van bedrijven en de aanleg van toegangswegen. Ook kan het geld ingezet worden voor het terugdringen van de uitstoot van stikstof indien de doorgang van het project hier afhankelijk van is. Voor deze eerste ronde is EUR 350 miljoen beschikbaar. Om in aanmerking te komen voor een bijdrage, moeten projecten aan een aantal voorwaarden voldoen. Het ministerie geeft aan dat de projecten minimaal 500 woningen moeten opleveren (waarvan minstens 50% betaalbare woningen voor starters en mensen met middeninkomens.) Daarbij moet de bouw van woningen binnen drie jaar starten. Gemeenten kunnen tussen 1 en 15 juli 2020 een aanvraag indienen bij het RVO-loket Woningbouwimpuls. Een onafhankelijke commissie toetst de aanvragen en brengt vervolgens advies uit aan minister Ollongren. In september wordt bekend gemaakt welke projecten een financiële bijdrage krijgen.

Staat Woningmarkt 2020

In de recente gepubliceerde Staat van de Woningmarkt 2020 komt een weinig verrassend beeld. Er blijft een tekort aan woningen. De netto plancapaciteit voor 2020-2030 is 837 duizend woningen. Toch zijn er –doordat het verwachte inwonertal ten opzichte van de vorige CBS-prognose is gestegen- niet voldoende plannen om te voorzien in de toename van de woningbehoefte. De eigendom van de corporatiesector is met 2,3 miljoen woningen de laatste jaren stabiel gebleven. De nieuwbouw door corporaties is in de afgelopen jaren fors afgenomen van 18.100 (2012) naar 12.300 (2018)

Aanwijzing versoepeling verkoopregels voor zorgvastgoed in aardbevingsgebied

Deze week heeft de minister de Aw een aanwijzing gegeven ten aanzien van de verkoop van zorgvastgoed in aardbevingsgebied provincie Groningen door woningcorporaties. De minister heeft de Aw gevraagd om de verkoopregels te versoepelen wanneer corporaties in het kader van de Regeling subsidies aardbevingsbestendige zorg zorgvastgoed willen verkopen aan het ministerie. De subsidieregeling beoogt onder meer om subsidie te geven aan vastgoedeigenaren voor het afstoten en/of herbestemmen van bestaand zorgvastgoed binnen het aardbevingsgebied in de provincie Groningen. In verband met de bijzondere situatie in het aardbevingsgebied in de provincie Groningen en in verband met een effectieve uitvoering van de subsidieregeling acht de minister het niet passend dan wel onnodig bezwarend om specifieke vereisten uit het Btiv, Rtiv en eventuele andere relevante voorschriften onverkort van toepassing te laten zijn. De minister verzoekt de Aw daarom om in die situaties de regels die de overdracht van het betrokken zorgvastgoed in de weg staan, onnodig bemoeilijken of zelfs onmogelijk maken niet toe te passen.

Cursusaanbod

Afgelopen donderdag hebben we een introductiecursus Woningwet via MS Teams gegeven. Er was veel animo voor. Tijdens de cursus bleek ook dat het lastig blijft om precies te weten wat een corporatie nu wel / niet mag en wanneer iets nu DAEB is. Reden voor ons om na de zomervakantie deze cursus weer te geven via MS Teams (in het kader van een goede start na de vakantie…). De cursus vindt plaats op dinsdag 1 september om 15.00 uur. De groep houden we klein, zodat ook jouw vragen aan bod kunnen komen. Je kan deelnemen aan deze cursus voor een bedrag ad EUR 125 exclusief btw (2 PE-punten).Opgeven kan door mij een mailtje te sturen (evandekuilen@akd.nl).

Diverse corporaties krijgen verder binnenkort een online company cursus over de verkoopregels. Vanuit huis kunnen je medewerkers inloggen en worden ze bijgepraat; wanneer heb je nu toestemming nodig voor verkoop, hoe ga je om met een eerste recht van koop, wat zijn de consequenties als je geen toestemming hebt gevraagd? We kunnen deze cursus voor jouw corporatie aanbieden voor een totaalbedrag van EUR 1.500 (exclusief btw), ongeacht het aantal deelnemers van jouw corporatie. Mocht je hier interesse in hebben, dan kun je altijd contact opnemen.

Je kan mij verder ook altijd een mail sturen als je interesse hebt in een lezing voor je bestuur en RvC (inclusief PE-punten). Denk dan bijvoorbeeld aan het bijpraten over het Rapport opgaven en middelen corporatiesector: wat betekent dit nu voor de strategie van jullie corporatie? Ook geef ik regelmatig een governancesessie of behandel ik integriteitsvraagstukken.

Abonneren

Mocht je interesse hebben om deze nieuwsbrief direct te ontvangen, dan kun je je abonneren. Stuur daarvoor even een mailtje naar evandekuilen@akd.nl Ik zet je dan op de mailinglist. Volgende week zal ik jullie nog een korte update sturen naar aanleiding van het nieuwe wetsvoorstel voor de wijziging Woningwet (evaluatie). Voor degenen die nu al vakantie hebben, hele fijne vakantie gewenst!

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven