Juridische Update Woningcorporaties - januari

11 januari 2021 | Blog

In deze Juridische Update Woningcorporaties: de reactie van de Autoriteit woningcorporaties (Aw) op de buitenwerkingstelling van de markttoets, tarieven huurverhogingen, podcasts, internetconsultatie wijziging Woningwet (saneringskader), compliance programma Warmtewet en nog veel meer. Bij vragen of opmerkingen kunt u contact opnemen met Eelkje van de Kuilen.

Markttoets: geen handhaving door de Aw per 1 januari meer

De minister heeft een aanwijzing aan de Aw gegeven. De tekst van deze aanwijzing is inmiddels gepubliceerd. De Aw heeft op 18 december jl. gereageerd . Uiteraard zal de Aw conform de aanwijzing in de periode vanaf 1 januari jl. tot de datum van wijziging van de Woningwet niet handhaven op artikel 44c Woningwet en aanverwante lagere regelgeving. De Aw merkt wel het volgende op:

  • 44c Woningwet is één van de beheersmaatregelen die beogen volkshuisvestelijk toezicht vooraf te organiseren om zo nieuwe misstanden en staatssteundiscussies te voorkomen.
  • De minister heeft er nu voor gekozen om het gehele artikel 44c Woningwet buiten werking te stellen. Bij de Vestia-deals was er sprake van een gedeeltelijke buitenwerkingstelling en moest er nog wel toestemming aan de Aw gevraagd worden. De Aw geeft aan dat zij nu haar bevoegdheid verliest om vooraf een check te doen op de haalbaarheid van de financiering van het project en of er sprake is van een negatief rendement.
  • Met het wegvallen van de goedkeuring vooraf blijft alleen het reguliere toezicht op niet-DAEB-werkzaamheden over, het toezicht is daarmee volgens de Aw minder stringent. De Aw geeft ook aan dat bij geconstateerde onvolkomenheden eenmaal gestarte werkzaamheden niet of moeilijk kunnen worden teruggedraaid.
  • Met de buitenwerkingstelling van artikel 44c Woningwet vervalt ook de goedkeuring vooraf op andere activiteiten dan alleen bouw van middenhuurwoningen, zoals bedrijfsonroerendgoed. Hiermee wordt het volgens de Aw voor corporaties eenvoudiger om zich buiten de strikte afbakening van taken te begeven die beoogd was naar aanleiding van de parlementaire enquête.

De Aw zal over de voornoemde elementen nog begin dit jaar een toezichtsignaal uitbrengen. Het is bijzonder dat de minister besluit tot een algemene aanwijzing, maar de Aw nu toch wat licht tegensputtert. Ik ben benieuwd of corporaties dan toch niet in het kader van het reguliere toezicht extra verantwoording moeten gaan afleggen over niet-DAEB-activiteiten.

De Aw heeft haar website over goedkeuring voor nieuwe niet-DAEB-activiteiten aangepast. Terecht noemt de Aw dat goedkeuring niet meer nodig is. Bijzonder is dat de Aw aangeeft dat je wel vrijwillig om voorafgaande toestemming kan vragen. In die situatie moet je de oude procedure volgen (inclusief markttoets). Ik zie niet direct welke juridische grondslag de Aw daar nu voor wil benutten.

Consultatie wijziging Woningwet: saneringskader

Eerder noemde ik het al, het saneringskader voor corporaties wordt aangepast. Onlangs is er een­­ internetconsultatie voor deze voorgenomen wijziging van de Woningwet gestart. De voorgestelde wijzigingen beogen dat eerder duidelijk wordt welke activiteiten van een woningcorporatie in financiële problemen voortgezet moeten worden. Een nieuw ingestelde onafhankelijke commissie, de Adviescommissie noodzakelijk DAEB, zal hierover adviseren. Als een corporatie niet geheel voldoet aan de financiële normen van de Aw over financiële continuïteit en niet in staat is om binnen een termijn van maximaal 10 jaar onder eigen regie te voldoen aan deze financiële ratio’s, moet zij een aanvraag indienen bij deze Adviescommissie voor vaststelling van de omvang van het noodzakelijk DAEB en de financiële draagkracht van woningcorporaties in de woningmarktregio. De Aw kan de corporatie in financiële nood via een aanwijzing tot indiening van zo’n verzoek dwingen.

Het advies is gedurende de gehele herstructurering leidend. Het advies is het richtsnoer voor het saneringsplan. Door het advies dat de noodlijdende woningcorporatie ontvangt wordt verduidelijkt wat het noodzakelijk DAEB-bezit is waarvoor saneringssubsidie zou worden gegeven indien de woningcorporatie uiteindelijk een aanvraag daartoe moet indienen. Het advies van de commissie is daarmee leidend bij een eventuele toekomstige saneringsaanvraag. In het advies wordt er zoals gezegd gekeken naar de mogelijkheden in de regio om de problemen op te lossen. De gedachte achter de voorgenomen wijzigingen is dat er allereerst in de regio wordt gekeken naar welke bijdrage collega-woningcorporaties kunnen leveren. Hiermee wordt volgens de wetgever gestimuleerd dat eerder in het proces en op lokaal niveau een oplossing wordt gezocht. Let op dat de Aw met deze wijziging straks een aanwijzing kan geven aan een of meerdere collega-woningcorporaties om het noodzakelijk DAEB-bezit over te nemen of om met de corporatie te fuseren. Uitgangspunt daarbij is wel dat het overnemen van deze werkzaamheden past binnen de opgave voor de regiocorporaties. Voor het geven van een dergelijke aanwijzing moet aantoonbaar sprake zijn van voldoende additionele financiële en operationele ruimte van regiocorporatie(s) om het maatschappelijk vermogen in te zetten voor het noodzakelijke DAEB. Hierbij wordt gedacht aan een ICR van 1.6 en een LTV van 70%. Terecht meldt de wetgever dat de aanwijzing, net als de saneringsaanvraag, een uiterst redmiddel is in het stelsel dat slechts bij uitzonderlijke situaties kan worden ingezet. Deze grijpt immers in op het eigendomsrecht van de woningcorporatie. Wanneer woningcorporaties in de regio (vrijwillig) bezit overnemen, zullen zij worden uitgezonderd van een eventuele saneringsheffing als voor die casus saneringssubsidie wordt verstrekt. Het voornemen is om dat mogelijk te maken in het BTIV.

Met de voorgenomen wijzigingen wordt ook voorgesteld om het moment dat het WSW zekerheden op de niet-DAEB kan vestigen naar voren te halen. Door de bestaande regeling kan WSW volgens de wetgever namelijk pas zekerheden vestigen op het moment dat een woningcorporatie al op het randje van faillissement staat. Hierdoor bestaat het risico dat de vestiging van zekerheidsrechten te laat komt en in sommige gevallen zelfs gezien kan worden als een paulianeuze rechtshandeling (schuldeisersbenadeling). Het WSW mag bij de nieuwe regeling zekerheden op de niet-DAEB vestigen zodra er een advies aan de Adviescommissie is aangevraagd.

Tot 4 februari kan er gereageerd worden op de internetconsultatie.

Warmtelevering: aparte Energie BV, uitbesteden of toch via de corporatie?

In de afgelopen maanden horen wij steeds vaker dat corporaties worstelen met de vraag hoe om te gaan met de warmtelevering. Wil je zelf een WKO exploiteren of laat je dat een derde doen? Blijf je zelf warmte leveren (met inachtneming uiteraard van de Woningwet), maar wat betekent dat dan tarieftechnisch (besluit servicekosten/ACM tarieven)? Handhaaf je een energie bv of ga je die oprichten (en wat komt er dan bij kijken)? Volg je de Warmtewet als corporatie nu wel of niet goed? Blijf je als corporatie binnen de kaders van de Woningwet met de energielevering? We adviseren meerdere corporaties op dit moment over dit vraagstuk. Om corporaties tegemoet te komen bij deze problematiek bieden we een compliance programma Levering van warmte aan. Aan de hand van een door de corporatie ingevulde checklist geven we een trainingssessie over wat er wel/niet goed gaat bij de corporatie en waar de aandachtspunten zitten. Mocht je interesse hebben dan kan je mij een mailtje sturen.

Verder organiseren we binnenkort weer een cursus over de Warmtewet. De eerste drie keer zaten snel vol, reden voor ons om nog één keer die cursus te geven en dan wel op 26 januari van 10.00-12.00 uur. Voornoemde onderwerpen komen aan bod. Ook gaan we in op de Warmtewet 2. De kosten zijn EUR 150 exclusief btw (2 PE punten). Je kan je aanmelden voor deze cursus bij Miranda Moerkerken (mmoerkerken@akd.nl).

Portal open voor uitvoering Wet eenmalige huurverlaging

Al eerder lichtte ik het toe, corporaties mogen aan het werk om de eenmalige huurverlaging voor huurders met een laag inkomen te realiseren. Elke corporatie moet proactief onderzoeken welke huurders in aanmerking komen voor een huurverlaging. Deze huurders moeten voor 1 april een brief ontvangen. Deze week is de portal bij de Belastingdienst open gegaan (zie Login (belastingdienst.nl). Het aanvragen van het account en de inkomenscategorieën gaat via het ‘Portaal voor Inkomensafhankelijke Huurverhoging’. Het ministerie zegt zelf al dat dit een verwarrende naam is. Via dit portaal kunnen woningcorporaties later in het jaar ook huishoudverklaringen opvragen die ze nodig hebben om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren. Woningcorporaties kunnen voor de inkomensafhankelijke huurverlaging hetzelfde account gebruiken als voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het ministerie heeft een visual Wet eenmalige huurverlaging ontwikkeld waar je de nodige informatie over deze wet kan lezen.

Maximale huurverhoging 2021

De minister heeft de Tweede Kamer nog net voor het reces geïnformeerd over de maximale huurverhoging per 1 juli 2021. Voor de sociale huursector gelden de volgende percentages. De maximale huurverhoging is voor zelfstandige woningen, onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen per 1 juli 2021 vastgesteld op inflatie + 1 procentpunt, te weten 2,4%. Daarnaast is voor zelfstandige woningen in de sociale huursector een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging toegestaan van inflatie + 4 procentpunt, te weten 5,4%, voor huurders met een hoger huishoudinkomen dan € 44.655 (met uitzondering van AOW-gerechtigden en huishoudens van vier of meer personen). Voor de vrije sector geldt er nog geen maximering van de jaarlijkse huurverhoging. Dit gaat wel wijzigen zoals ik jullie ook al eerder meldde. In het initiatiefvoorstel van Nijboer Wet maximering huurprijsverhogingen wordt de verhoging gemaximeerd op inflatie + 1%. Dit wetsvoorstel wordt nog behandeld door de Tweede Kamer.

Inkomensafhankelijke huurverhoging: gebruik inkomensverklaring toegestaan

Aedes meldde eind december dat het Hof een uitspraak heeft gedaan over het gebruik van inkomensverklaringen van de Belastingdienst bij inkomensafhankelijke huurverhogingen. De uitspraak van het Hof is (nog) niet openbaar, maar Aedes meldt dat het Hof heeft geoordeeld dat een corporatie die inkomensverklaring mag gebruiken. Deze vraag speelde in een procedure van de Woonbond tegen de Staat en De Key. Het Hof bekrachtigt hiermee het vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 januari 2018. Corporaties mogen gebruikmaken van de gegevens van de Belastingdienst en hoeven volgens het Hof niets terug te betalen.

Strategisch programma WSW: diverse webinars

Het is een intensief en langdurig proces geweest, maar het strategisch programma van het WSW wordt op korte termijn uitgevoerd. De positie van het WSW als borg voor de leningen die woningcorporaties aantrekken, is versterkt. De eerste aanspraken op het WSW als borg, die mede het gevolg waren van de herziene Woningwet, vormden de concrete aanleiding voor het strategisch programma. Ook was het nodig verschillende afspraken met de woningcorporaties en de achtervangers robuuster te maken voor het geval er weer een aanspraak op de borg zou komen. Verder is het kapitaalbeleid van het WSW, dat betrekking heeft op de financiële risico’s die het WSW loopt en de toereikendheid van de beschikbare middelen, nader uitgewerkt. De versterking van de positie van het WSW heeft onder meer geleid tot de invoering van de obligolening, tot een aanscherping van afspraken over het onderpand dat het WSW heeft op het vastgoed van woningcorporaties en tot een groot aantal andere juridische wijzigingen.

Het WSW organiseert op 14 januari een online event met een terug- én vooruitblik met tafelgasten namens het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK), brancheorganisatie Aedes, de Deelnemersraad WSW, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) en de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Je kan je aanmelden via deze link.

Een paar dagen later organiseren wij samen met Johan Conijn en Rob Rotscheid een verdiepingsessie. We geven dan een webinar ‘Gevolgen Strategisch programma WSW voor uw corporatie’. In dit webinar komen de veranderingen en consequenties van het Strategisch Programma voor woningcorporaties aan bod. We gaan in op de achtergrond van het Strategisch Programma en geven aandacht aan wat je als corporatie de komende maanden bij de implementatie kan verwachten. Het webinar vindt plaats op 19 januari 2021 van 11.30 uur tot 13.00 uur. Aanmelden kan via deze link.

Podcasts

In december heb ik meegewerkt aan een paar podcasts. Graag hoor ik jullie reactie op deze podcasts, ik ben benieuwd naar wat jullie ervan vinden. Allereerst heb ik samen met Hans Geurt en Randy Martens in de VTW podcast gesproken over de evaluatie van de Woningwet, het rapport Opgaven / Middelen en de inhoud van de verkiezingsprogramma’s over wonen. Je kan de podcasts via deze link beluisteren.

Verder heb ik met Kees van Nieuwamerongen gesproken over het door de Aw gewenste volkshuisvestelijke toezicht. Is dat nu wenselijk of niet en hoe kijkt de Aw tegen de haar opgelegde wettelijke grenzen aan? Deze podcast kan je via deze link beluisteren.

Wijziging Woningwet en andere wetsvoorstellen

De verkiezingen duren niet al te lang meer. Het kabinet heeft een lijst samengesteld van wetsvoorstellen waarvan zij het wenselijk acht dat deze voor het verkiezings- en voorjaarsreces 2021 worden behandeld (zie link). De volgende voor corporaties relevante wetsvoorstellen staan daarbij:

  • Wijziging Woningwet in verband met de evaluatie (35517). Op 13 januari aanstaande vindt de procedurevergadering bij de Tweede Kamer plaats;
  • Wijziging huurverhogingsmogelijkheden en inkomensgrenzen Woningwet (35518), dit wetsvoorstel wordt nu behandeld door de Eerste Kamer;
  • Tijdelijke huurkorting (35516), dit wetsvoorstel wordt nu behandeld door de Eerste Kamer.
Overzicht nieuwe regelgeving per 1 januari 2021

Het is 1 januari geweest en dat is het moment dat er weer veel regels wijzigen. Zo zijn ook de Woningwet, BTIV en RTIV weer gewijzigd (zij het soms alleen maar cijfermatig). Het ministerie heeft een handig overzicht gemaakt van de wijzigingen. Zo treedt er per 1 januari een wet in werking die gegevensuitwisseling tussen gemeenten en verhuurders mogelijk maakt. Verhuurders moeten gemeenten informeren als een huurder betalingsachterstanden heeft en het zoeken van persoonlijk contact niet tot een oplossing heeft geleid. Gemeenten moeten de verhuurder dan een aanbod tot schuldhulpverlening doen.

Vraag uit de praktijk: integriteit

Helaas komt het voor dat personen in de corporatiesector niet integer handelen. In de praktijk adviseren we regelmatig over dit soort kwesties. Het komt voor dat de RvC al dan niet via de Aw of een externe vertrouwenspersoon hoort over een integriteitsmelding. De eerste stap die vaak wordt gezet is het laten doen van een onderzoek. We merken dat een RvC soms zo druk kan zijn met het serieus laten onderzoeken van een melding dat zij niet direct aandacht hebben voor de vraag of de Aw ook geïnformeerd moet worden. De RvC is op grond van art. 29 lid 1 BTIV verplicht om de Aw te informeren indien naar zijn oordeel twijfel bestaat aan de rechtmatigheid van het handelen of nalaten, de governance of de integriteit van beleid en beheer van de toegelaten instelling, en het bestuur die twijfel niet heeft weggenomen. We adviseren regelmatig over de vraag of en zo ja, hoe de Aw te informeren.

Cursussen

Ook dit jaar gaan we weer de nodige cursussen geven. De introductiecursus Woningwet van 13 januari aanstaande zit al vol, maar we gaan deze cursus herhalen op 9 maart van 10.00-12.00 uur. Een handige cursus als je meer wilt weten over de juridische spelregels voor corporaties. Wat mag je bijvoorbeeld wel/niet als corporatie? Wat is nu de rol van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW? De kosten voor deze cursus bedragen EUR 125 exclusief btw (2 PE-punten).

Eind november hebben we een cursus over aanbestedingsbeleid voor corporaties gegeven. Een paar mensen konden daar toen niet bij aanhaken. Graag hoor ik of jullie nog interesse hebben in deze cursus. Zo ja, dan zullen we nog een keer geven en een nieuwe datum prikken. Dit kan je laten weten via corporaties@akd.nl of door mij een mailtje te sturen. Kosten zijn EUR 150 exclusief btw per persoon (2 PE-punten).  

Verder spreek ik komende week bij de ASRE en verder verzorg ik de komende maand weer opleidingen bij RvC’s over onder meer de actualiteiten in de corporatiesector, maar ook over compliance, integriteit en de juridische aspecten van toezichthouden. Mocht je daar interesse in hebben, dan kan je altijd even contact opnemen.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven