Juridische Update Woningcorporaties - juni

9 juni 2021 | Blog

In deze update sta ik stil bij de net gestarte consultatie voor de beleidsregels Aw (wijziging Woningwet), implementatie Strategisch Programma; nieuws over vrijstelling overdrachtsbelasting (taakoverdracht), IBW, bestuurlijke afspraken wonen met zorg en nog meer. 

Consultatie beleidsregels Aw

Afgelopen dinsdag 1 juni heeft de Aw haar concept beleidsregels ter consultatie gepubliceerd. Iedereen mag tot en met 21 juni op dit concept reageren. Na de consultatie beoordeelt de Aw de reacties en past zij waar zij dat nodig acht de beleidsregels nog aan. Zij zal in een verantwoordingsdocument aangeven hoe ze met de reacties omgaat.

De aanleiding voor deze beleidsregels is de komende wijziging van de Woningwet. Met deze wetswijziging worden detailregels geschrapt en krijgt de Aw meer discretionaire ruimte. De Aw wil in deze beleidsregels omschrijven hoe zij met die ruimte omgaat. De beleidsregels zullen dan ook ingaan als de Woningwet wijzigt. Het wetsvoorstel voor de wijziging van de Woningwet ligt op dit moment bij de Eerste Kamer. Er zit weinig schot in de zaak. De wijzigingen van de Woningwet zullen niet eerder dan 1 oktober a.s. in werking treden. Die datum is alleen haalbaar als de Eerste Kamer de komende weken nog de nodige stappen gaat zetten.

Het 67 pagina’s tellende concept van de Aw heb ik inmiddels één keer gelezen. De conceptbeleidsregels bestaan uit diverse hoofdstukken, zoals verbindingen; geschiktheid en betrouwbaarheid; onverenigbaarheden; bedrijfsonroerend goed; verkoop en fusies. Het is de bedoeling dat de nu geldende toezichtskaders voor die onderwerpen na publicatie van de beleidsregels vervallen. Een overgangsregeling is er nog niet, dit wiordt alleen als ‘PM’ aangeduid in het concept. Mijn eerste gevoel na lezing van dit concept is gemengd. Je ziet dat er veel tijd en aandacht is besteed aan het opstellen. De Aw heeft bij het voortraject diverse stakeholders zoals Aedes, Woonbond, VTW, VNG, WSW en NVBW betrokken. Het document is (voor zover dat kan voor een juridisch document) goed leesbaar. Op een aantal punten wordt de gewenste verduidelijking gegeven. Ook zie ik dat de Aw soepeler wordt. Zo is de Aw (eindelijk) afgestapt van het standpunt dat een benoemingsbesluit zonder positieve zienswijze nietig is. Ik zie in het concept echter ook de neiging om zaken ‘dicht te regelen’. Het was de bedoeling van de wetgever om minder detailregels te krijgen, maar via de beleidsregels komen er juist bij een aantal onderwerpen weer veel details bij. Ook wordt er wel eens (al dan niet onbewust) een standpunt ingenomen dat strenger is dan de wet. Ook mis ik bij bepaalde punten een verdiepingsslag. In de volgende update zal ik nog meer in detail ingaan op de conceptbeleidsregels.

Ik ga er nog eens goed op studeren en een consultatiereactie opstellen. Suggesties om mee te nemen in mijn reactie hoor ik graag.

Implementatie Strategisch Programma

In de afgelopen periode hebben alle deelnemers een brief van het WSW gehad over de implementatie van het Strategisch Programma. Het WSW heeft de pagina over het Strategisch Programma op haar website ook bijgewerkt. Zo staat de komende versie van het Reglement van Deelneming (ingangsdatum 1 juli) nu online. Let wel dat het schema over de implementatie op de site nog niet helemaal up to date is. De addenda voor de bestaande leningen moeten pas 1 december retour zijn. Het WSW communiceert nog over de exacte werkwijze daarin.

Belangrijk aandachtspunt is de volmacht. Van het WSW hoorde ik dat ongeveer 50% van de deelnemers een onderdekking hebben op de volmacht en dat zij verplicht zijn om nu een nieuwe volmacht af te geven. Vaak is er goedkeuring van de RvC vereist. Belangrijk is om goed af te wegen voor welk bedrag je de volmacht gaat afgeven. Het WSW gaat nu periodiek monitoren of het bedrag van de volmacht nog voldoet. Enige ruimte houden in je volmacht kan raadzaam zijn. Wij hebben een standaardbesluitvormingsnotitie ontwikkeld waarin tekst en uitleg wordt gegeven over het Strategisch Programma en de benodigde besluiten. Deze notitie kunnen we je voor geringe kosten toesturen (daarbij maken we de notitie met betrekking tot de volmacht op maat). Hiervoor kan je mij een mailtje sturen.

Kroniek Warmtewet

Door alle ontwikkelingen op het gebied van warmte(netten) staat de Warmtewet volop in de aandacht. De beoogde vervanger van deze wet, de Wet collectieve warmtevoorziening, laat nog op zich wachten en de Warmtewet blijft dus nog wel even belangrijk voor de praktijk. Uit de rechtspraak en besluiten van de ACM van de afgelopen jaren kunnen heel wat lessen worden getrokken over uitleg en toepassing van de Warmtewet. In de Kroniek Warmte(wet) die afgelopen maand in het Tijdschrift voor Bouwrecht verscheen (TBR 2021/55) hebben mijn collega’s deze lessen onder elkaar gezet. Aan de orde komen onder meer de verhouding tussen het huurrecht en de Warmtewet, de vraag wie leverancier is, correctiefactoren onder de Warmtewet, tarifering, verplichtingen op het gebied van meten, demarcatie en leveringsovereenkomsten. Na het lezen van de Kroniek bent u dus weer helemaal op de hoogte van de ontwikkelingen in ‘warmteland’. De kroniek kunt u hier opvragen.

IBW

De minister heeft gisteren, 4 juni,  de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) en een begeleidende brief gepubliceerd. In haar brief geeft ze aan dat de totale investeringsruimte vergelijkbaar is met vorig jaar. Een positieve ontwikkeling volgens de minister is dat corporaties die ruimte meer benutten: zij hebben duidelijk meer investeringsplannen dan vorig jaar. De investeringsplannen voor de eerste vijf jaar zijn toegenomen met € 6 miljard tot € 33,5 miljard voor nieuwbouw en € 19 miljard voor woningverbetering, waaronder verduurzaming. Daardoor daalt de IBW, die de ruimte bovenop deze plannen weergeeft; zo is de opstelsom van de IBW-nieuwbouw voor de hele sector met € 6 miljard gedaald tot € 35 miljard. Dit past ook bij de verschillende in de sector gemaakte afspraken om de nieuwbouw te versnellen. Terecht merkt ze ook in haar brief op dat er op de langere termijn een disbalans is tussen de opgaven waar corporaties voor staan en de financiële middelen die zij hiervoor hebben. Langere termijn is daarbij wel enigszins eufemistisch. Het tekort begint namelijk al in 2024 (over drie jaar) en loopt op tot € 24 miljard in 2035. De minister herhaalt dat het aan een nieuw kabinet is om een keuze te maken voor een structurele oplossing. Daarbij is het raadzaam dat dat nieuwe kabinet (en de Tweede Kamerleden) verder kijken dan de door de minister geopperde maatregelen in haar brief van maart jl. Er zijn veel meer maatregelen, denk bijvoorbeeld aan de afschaffing van de ATAD voor corporaties.

In haar brief merkt de minister verder terecht op dat de IBW de maximale leencapaciteit van corporaties laat zien. Indien een corporatie deze maximale grens opzoekt, blijft er geen buffer over om onvoorziene economische of maatschappelijke ontwikkelingen op te vangen. Daarom zullen corporaties in de praktijk meestal niet de volledige leencapaciteit inzetten. Dit is ook wenselijk, omdat anders al bij beperkte veranderingen in de omstandigheden corporaties plannen moeten uit- of afstellen. In het onderliggende rapport is berekend welk effect het aanhouden van een buffer heeft op de bestedingsruimte in de praktijk. Bijvoorbeeld: het aanhouden van een buffer in de Loan-to-Value (LTV) met een ratio van 75% in plaats van de norm van 85% leidt tot bijna een halvering van de IBW. Let wel dat het effect van de huurbevriezing dit jaar nog niet is verwerkt in de IBW. De IBW geeft dus een te rooskleurig beeld.

Bestuurlijke afspraken wonen met zorg voor ouderen

ActiZ, Aedes, VNG, ZN en de ministeries van BKZ en VWS hebben bestuurlijke afspraken gemaakt over wonen met zorg voor ouderen. De ambitie is om komende vijf jaren onder meer 60.000 woningen voor ouderen beschikbaar te maken via bouw en toewijzing. Verder is afgesproken dat alle Nederlandse gemeenten in 2021 een woonzorgvisie formuleren. In deze visie staat hoe zij in de regio met zorgorganisaties en corporaties werken aan voldoende woningen voor zelfstandig wonende ouderen en zorgvoorzieningen voor deze groep. Eind 2021 moet deze visie vertaald zijn naar concrete prestatieafspraken. De focus van deze afspraken ligt op samenwerking en planvorming op wonen, welzijn en zorg, tenminste voor kwetsbare ouderen in samenhang met andere kwetsbare doelgroepen met een woonzorgbehoefte. Afgesproken is dat woningcorporaties en zorgorganisaties een actieve bijdrage leveren aan de totstandkoming van de woonzorgvisie door relevante informatie aan te reiken en door mee te denken over wenselijkheid en haalbaarheid van te maken keuzes. De prestatieafspraken worden uitgewerkt in een concreet uitvoeringsprogramma waarin ook is vastgesteld wat de rollen en verantwoordelijkheden van de verschillende partners zijn. In de uitvoering worden ook private partners betrokken en prestatieafspraken gemaakt over de opgaven voor diverse doelgroepen voor de woonzorgdoelen. In het uitvoeringsprogramma komt daarbij onder meer tot uitdrukking wie waar gaat (ver)bouwen, zowel met betrekking tot geclusterde woningen als intramurale verpleegzorg. Overigens komt in deze afspraken ook naar voren dat er (financiële) belemmeringen zijn voor corporaties om te investeren in woonzorgconcepten voor ouderen. Het Ministerie van BZK zal in aanloop naar een nieuw regeerakkoord de toekomstige positionering van de verhuurdersheffing bezien. De ministeries van VWS en BZK zullen met Actiz, Aedes, VNG en ZN kijken naar mogelijkheden om eenvoudiger te maken om initiatieven tot stand te laten komen, waarbij initiatieven vanuit verschillende bronnen en wetten tot moet worden gefinancierd. Kortom, een onderwerp wat volop in beweging is.

Meer duidelijkheid taakoverdracht

Op 4 juni is er in een reactie op het schriftelijk overleg omtrent het belastingplan 2021 rondom woningcorporaties meer duidelijkheid verschaft inzake de implementatie van het uitvoeringsbesluit voor de taakoverdracht. Woningcorporaties moeten aan enkele cumulatieve voorwaarden voldoen om in aanmerking te kunnen komen voor deze vrijstelling van overdrachtsbelasting:

  • De woningcorporaties beschikken over een ANBI-status
  • Er moet sprake zijn van een taakoverdracht
  • Er moet sprake zijn van een overdracht van alle activa en passiva die betrekking hebben op de overgedragen taak en voortzetting van de daarbij behorende werkzaamheden (volkshuisvestelijke taken)
  • Er wordt geen koopsom bedongen of indien van overheidswege toch een koopsom wordt bedongen, mag deze – door middel van een aanpassing in het Ubr – niet meer bedragen dan is voorgeschreven.

Kortgezegd is naar voren gebracht dat het onderdeel voor de taakoverdracht in het Uitvoeringsbesluit zal terugwerken tot en met 1 oktober 2020 voor zover het gaat om saneringssituaties. Voor niet-saneringssituaties wordt gekozen voor inwerkingtreding met terugwerkende kracht naar 1 januari 2021. Raadzaam is om te onderzoeken of een na 1 januari 2021 gedane transactie met een andere corporatie in aanmerking komt voor deze vrijstelling. Daarbij is de hoogte van de koopsom (zie vierde voorwaarde) relevant. Door middel van een aanpassing van het BTIV zal de koopsom worden voorgeschreven als een som die ligt tussen de beleidswaarde en de modelmatige marktwaarde of de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat. Uiteraard is het uiteindelijk aan de inspecteur van de Belastingdienst om te beoordelen of er in een concreet geval inderdaad wordt voldaan aan alle voorwaarden die in het Ubr zijn opgenomen en de vrijstelling van toepassing is. Het Uitvoeringsbesluit ligt momenteel nog ter beoordeling bij de Raad van State. Naar alle waarschijnlijkheid zal het niet lang meer duren voordat het Uitvoeringsbesluit effectief van toepassing wordt. Eventuele vragen over dit onderwerp kan je altijd stellen, onze fiscalisten helpen graag.

Stand van zaken overdrachtsbelasting verkoop onder voorwaarden

 In de hiervoor genoemde reactie kwam ook de stand van zaken rondom de overdrachtsbelasting rondom verkoop onder voorwaarden (VoV) langs. Uit gegevens van Opmaat leid de minister af dat er nog circa 45.000 woningen door corporaties en andere partijen teruggekocht moeten worden, omdat deze onder voorwaarden zijn verkocht. Aangenomen is dat van de terugkopen 75% weer met VoV wordt verkocht (conform de ontwikkeling in de afgelopen jaren). Daarbij is aangenomen dat hiervan weer 75% wordt verkocht aan starters en 25% aan andere particulieren. Bij een gemiddelde terugkoopprijs van € 180.000 gaat het hierbij als gevolg van de differentiatie in de overdrachtsbelasting om een reële lastenverzwaring van ca. € 580 miljoen in totaal, of ca. € 33 miljoen per jaar (obv gemiddeld 2.600 terugkopen per jaar). Verder schat de minister op basis van historische gegevens in dat woningcorporaties jaarlijks circa 750 woningen aankopen in het kader van een herstructurering. Bij een gemiddelde aankoopprijs van € 150.000 gaat het in dit verband om een extra kostenpost van circa € 7 miljoen waar woningcorporaties jaarlijks mee worden geconfronteerd als gevolg van de ophoging van de overdrachtsbelasting. De minister heeft een aantal mogelijkheden voor de compensatie van deze verzwaringen geïnventariseerd. Die opties worden nu in afstemming met het ministerie van Financiën en de Belastingdienst verkend op uitvoerbaarheid. De minister informeert waarschijnlijk de Tweede Kamer nog voor de zomer over de bevindingen uit dit onderzoek.

Goedkeuring bod door RvC

 Het is juni en corporaties moeten voor 1 juli a.s. hun overzicht met voorgenomen activiteiten (alias ‘het bod’) toesturen aan gemeenten en huurdersorganisaties. Let wel dat je voor toezending van het bod, dit bod wel moet laten goedkeuren door de RvC (art. 26 lid 1 sub j Woningwet).

Volkshuisvestingsfonds ruim twee keer overtekend

In de eerdere nieuwsbrieven besteedde ik al aandacht aan het volkshuisvestingfonds. Dit fonds is een groot succes gebleken, het is ruim twee keer overtekend (zie dit bericht). De komende periode buigt een onafhankelijke toetsingscommissie zich over de aanvragen en brengt advies uit aan minister Ollongren. Naar verwachting wordt rond de zomer van 2021 bekend welke projecten een bijdrage krijgen vanuit het Volkshuisvestingsfonds. Hopelijk leidt al deze animo ertoe dat de minister extra budget voor dit fonds ter beschikking zal stellen.

Essay over het samenspel tussen gemeente, woningcorporatie en huurdersorganisatie – lessen uit visitaties

De Stichting Visitatie Woningcorporaties Nederland heeft onlangs een door dr. J.J. Koffijberg en prof.mr.dr. J.A. de Bruijn geschreven essay gepubliceerd. In dit essay wordt het functioneren van de lokale driehoek op basis van ervaringen en inzichten uit ruim 100 visitaties beschreven. De uitgebreide visitatierapporten bieden een schat aan ‘vertellende’ informatie over de ervaringen in de praktijk. In rondetafelgesprekken met corporatiedirecteuren, visitatoren, wethouders en huurders hebben Koffijberg en De Bruijn die praktijkervaringen nog verder uitgediept. De auteurs kijken met een bestuurskundige blik naar het functioneren van de lokale driehoek en de prestatieafspraken als middel om te komen tot betere prestaties op het gebied van volkshuisvesting. Ze merken op dat de positieve effecten terug te zien zijn in de visitaties en dat de waarde van prestatieafspraken tot nu toe vooral in het proces lijken te liggen. Partijen geven aan dat de relatie verbeterd is en dat vooral het gesprek over een gezamenlijke visie op de opgaven richting geeft. Wel is van belang dat partijen helder gepositioneerd zijn ten opzichte van elkaar, zodat ze elk hun rol kunnen spelen. De auteurs signaleren wel het gevaar van afnemende effectiviteit door routine, standaardisering (bijvoorbeeld het door de Aw in de Staat van de Corporatiesector geopperde standaardformat) en formalisering en moedigen partijen om te investeren in de prestatieafspraken als leerproces.

Handreiking prestatieafspraken

Het ministerie heeft onlangs een Handreiking prestatieafspraken gepubliceerd. Mooie nieuw bron om te raadplegen bij vragen.

Jaarverslag Aw

ILT heeft haar jaarverslag over 2020 gepubliceerd. De Aw is onderdeel van ILT en komt uiteraard ook in het jaarverslag aan bod. Er staat weinig nieuws in, maar het biedt wel een aardig overzicht van de activiteiten van de Aw van het afgelopen kalenderjaar.

Webinar Stadspartners over Den Haag Zuid-West

Op donderdag 24 juni van 10.00 - 11.30 uur vindt het derde webinar in de reeks Stadspartners plaats. Stadspartners is een gezamenlijk initiatief van Aedes, Neprom en De Vernieuwde Stad waarin de samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars vanuit verschillende kanten wordt belicht en mooie voorbeelden de revue passeren. Op 24 juni a.s. vertellen Staedion en Heijmans over hun samenwerking in Den Haag Zuid-West. Hier wordt het woningaanbod diverser door te verdichten. Ook worden voorzieningen toegevoegd. Het aantal sociale huurwoningen blijft gelijk. In dit webinar ga ik verder in op de juridische aspecten van samenwerking tussen corporaties en ontwikkelaars. Lees hier het volledige programma. Aanmelden voor dit webinar kan via de website van Aedes.

Cursussen

Laatst mocht ik spreken voor een RvC van een corporatie over de laatste ontwikkelingen binnen de corporatiesector. Daarbij zijn onder meer opgaven / middelen, buitenwerkingstelling marktverkenning en de aankomende wijzigingen van de Woningwet aan de orde gekomen. Inmiddels worden er al de nodige sessies voor het najaar geboekt. Mocht je ook interesse hebben dan kan je altijd contact opnemen.

Een paar weken geleden hebben we een cursus verzorgd over de nieuwe wetten over de tijdelijke huurkorting, inkomensgrenzen en beperking tot huurverhoging van geliberaliseerde woningen. Deze cursus is één keer gegeven, maar ik hoor nog van de nodige personen dat zij de cursus graag ook zouden willen volgen. Mocht je interesse hebben dan kan je naar corporaties@akd.eu een mailtje sturen (cursus vindt via Teams plaats en kosten zijn EUR 175 ex btw voor deze twee uur durende cursus). Bij voldoende animo zullen we een nieuwe datum prikken.

Er staat verder weer een nieuwe introductiecursus Woningwet / corporatiesector gepland. Een handige cursus als je meer wilt weten over de positie van de spelers in de corporatiesector en de andere juridische spelregels voor corporaties. Wat mag je bijvoorbeeld wel / niet als corporatie? Wat is nu de rol van de Autoriteit Woningcorporaties en het WSW? Je kan online aanschuiven op 7 september van 14.00-16.00 uur. De kosten voor deze cursus bedragen EUR 125 exclusief btw (2 PE-punten). Opgeven kan via corporaties@akd.eu.

Ik wil verder in september een cursus ‘Basis: governance voor corporaties’ geven. In deze cursus kom je meer te weten over de rollen van bestuur / RvC (en bij verenigingen ook de ALV), de bevoegdheden van de diverse partijen, voor welke besluiten er goedkeuring nodig is van de RvC, wanneer de RvC iets moet goedkeuren of vaststellen en hoe de statuten en reglementen werken. De kosten van deze twee uur durende Teams-cursus bedragen EUR 175 ex btw. Als je hier interesse in hebt kan je een mail sturen naar corporaties@akd.eu. In overleg zullen we een datum plannen.

Abonneren

Mocht je interesse hebben om deze nieuwsbrief direct te ontvangen, dan kan je je abonneren. Stuur daarvoor even een mailtje naar evandekuilen@akd.nl Ik zet je dan op de mailinglist.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven