Onderzoek opgaven en middelen

7 juli 2020 | Blog

Meerdere keren heb ik het in nieuwsbrieven aangehaald, het onderzoek opgaven en middelen naar aanleiding van de motie Ronnes c.s. Een onderzoek van drie ministeries (BZK, Financiën en EZ) en Aedes hoe, kijkend naar de financiële positie van corporaties, de maatschappelijke opgave op korte en lange termijn bereikt kan worden. Oftewel: heeft de sector voldoende kapitaal om aan alle opgaven (zoals bouw sociale huurwoningen en verduurzaming) te voldoen? Het Rapport opgaven en middelen corporatiesector is gistermiddag verschenen. Belangrijkste conclusies zijn:

  • € 30 miljard, dat is het bedrag aan maatschappelijke opgaven wat corporaties tot en met 2035 niet kunnen realiseren (en daarbij gaan corporaties al naar de grenzen van hun financiële mogelijkheden en die van het stelsel). In de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam is het tekort in 2035 het grootst met circa € 10 miljard, gevolgd door de Metropoolregio Amsterdam met circa € 7 miljard. In de relatief kleinere regio’s Zeeland, Drechtsteden c.s., Woongaard en Noord-Holland Noord kan tot 2035 nagenoeg de gehele opgave worden opgepakt, zij het dat daarvoor ingeteerd wordt op het eigen vermogen;
  • Het tekort speelt sectorbreed: slechts vier kleine regio’s van de negentien weten in de doorrekeningen nagenoeg de gehele opgave op te pakken;
  • In 2024 ontstaat het eerste financieel knelpunt, namelijk in de regio Haaglanden/Midden-Holland/Rotterdam. Eind jaren ’20 kan in vijftien van de negentien woningmarktregio’s de maatschappelijke opgave niet meer worden opgepakt. Verschillen tussen regio’s worden met name verklaard door verschillen in de nieuwbouwbehoefte, zowel vanuit huidige woningtekorten als demografische ontwikkelingen. Verschillen in de financiële startsituatie en verduurzaming zijn in mindere mate een verklaring.
  • Een combinatie van factoren leidt tot de tekorten. Doordat de lasten (rente, fiscale lasten, onderhoud en beheer) sneller stijgen dan de huuropbrengsten, loopt de operationele kasstroom terug. Dit terwijl corporaties meer moeten gaan investeren dan zij in de afgelopen jaren hebben gedaan. Een deel van deze investeringen levert bovendien geen of beperkt rendement op, doordat tegenover de investering geen of nauwelijks extra huurinkomsten staan.

Het rapport gaat conform het verzoek uit de motie Ronnes c.s. ook in op de mogelijke oplossingen. Diverse opties zijn doorgerekend, zie hieronder een tabel uit het rapport:

Van de doorgerekende opties blijkt dat het halveren van de verhuurderheffing en het structureel doorvoeren van een hogere huurverhoging (0,5% boven het inflatiepercentage) het grootste financieel effect hebben. Ook als dit wordt doorgevoerd zegt het rapport dat er € 10 miljard aan maatschappelijke opgaven niet uitgevoerd worden. Als ik de tabel echter goed begrijp kan een combinatie van die twee opties leiden tot de oplossing.  Ook het verkleinen van de opgave heeft (uiteraard) effect. Terecht geeft het rapport aan dat dit betekent dat ofwel duurzaamheidsdoelstellingen moeten worden uitgesteld of er voldoende alternatieven moeten zijn voor corporatiehuurders in de vrije huursector of goedkope koop. Het uitbreiden van het DAEB-werkdomein naar lage middenhuur blijkt volgens het rapport geen verdienmodel en vergroot de niet uitgevoerde opgave juist. Verder is te zien dat maatregelen gericht op de regio’s met de grootste opgaven een sterker effect hebben dan maatregelen met landelijk bereik. Tot slot blijken budgetneutrale verminderingen op de verhuurderheffing, gecompenseerd door een tariefsverhoging, in de eerste jaren van hun werking tot een verslechtering te leiden, die pas in de laatste jaren omslaat naar een zeer beperkt positief effect.

Bijzonder is dat afschaffing van de verhuurderheffing niet is doorgerekend. Het rapport erkent dat de in de tabel genoemde opties uiteraard niet de enige mogelijkheden zijn, maar dat het wel een indicatie geeft van de grootte van het effect. Een kleinere of grotere maatvoering leidt tot een kleiner of groter effect. Als ik als simpel jurist een rekensom maak lijkt het dat een afschaffing van de verhuurderheffing een oplossing is. Dan kan de gehele maatschappelijke opgave wel uitgevoerd worden. Een ander opvallend detail is de ATAD. In het rapport staat dat er binnen de huidige staatssteunkaders, waaronder die specifiek voor corporaties, zeer beperkte juridische ruimte voor wijzigingen langs deze lijn is. De enige gevonden optie is het verhogen van de drempel van de earningsstripingsmaatregel uit ATAD1 van € 1 miljoen tot € 3 miljoen. Ik denk daar anders over. Een uitzondering voor woningcorporaties is staatssteunrechtelijk gezien wel mogelijk. Ik ben benieuwd wat een uitzondering op de ATAD voor corporaties zou betekenen.

Minister Ollongren heeft gisteren het rapport aan de Tweede Kamer gestuurd. In haar begeleidende brief zegt minister Ollongren dat ze om de besluitvorming over structurele verbeteringen zo goed mogelijk te ondersteunen enkele oplossingsrichtingen zal uitwerken. Daarbij worden Aedes, VNG en de Woonbond betrokken. De Kamer wordt in het najaar hierover geïnformeerd. Terecht geeft de minister aan dat elke oplossingsrichting een prijs heeft: ze raken de Rijksbegroting, hebben effect op de betaalbaarheid van huurwoningen, resulteren in minder betaalbare huurwoningen voor de meest kwetsbare mensen in de samenleving, of betekenen dat een groter deel van de verduurzaming moet worden opgepakt door eigenaar-bewoners en particuliere verhuurders. Het volgend kabinet zal volgens de minister hierin keuzes moeten maken voor een structurele oplossing. Dit betekent dat het nog wel minimaal een jaar zal duren voordat er stappen worden gezet. Een kleine stap kan echter nu al verlichting brengen en uit het rapport blijkt dat stappen zetten nu echt nodig is.

Neem voor meer informatie contact op met Eelkje van de Kuilen.

Meld u aan voor onze nieuwsbrieven