Egbert schreef een annotatie onder Hoge Raad 15 december 2017, NJ 2018/128. Lees hier de uitspraak.

Noot

Auteur: E.W.J. de Groot

15-12-2017, NJ 2018/128, ECLI:NL:HR:2017:3107

Onderwerpen:

1. Bedrijfsverplaatsing, wederbeleggingskosten en wisselende handelsvoorwaard
2. Goede procesorde en taak rechter

1.
Het vorenstaande arrest schept duidelijkheid over het verschil tussen bedrijfsschade bestaande in de kosten van aankoop van een vervangende bedrijfslocatie, wederbeleggingskosten verband houdende met de verwerving van een vervangend onroerend beleggingsobject en de vervanging van een onroerende zaak uit een 'wisselende handelsvoorraad'. In het arrest komt de Hoge Raad (helaas) niet toe aan een in onteigeningszaken belangrijk procesrechtelijk punt, te weten: waar stopt de 'onderzoeksplicht' van de rechter bij het vaststellen van de schadeloosstelling. De op dit punt opgeworpen klacht wordt niet behandeld omdat het een klacht in incidenteel voorwaardelijk appel betrof die geen behandeling behoefde nu de in principaal cassatieberoep opgeworpen klachten niet slaagden. Desalniettemin zal ik, mede aan de hand van de visie van de advocaat-generaal, kort stilstaan bij dit punt omdat het voor de praktijk van belang is.

Bedrijfsschade, wederbeleggingskosten en het verlies van grond die onderdeel is van een wisselende handelsvoorraad.

2.
Indien een onteigende op het onteigende een bedrijf uitoefent, kan deze niet alleen aanspraak maken op de waarde van het onteigende, maar ook op de kosten die samenhangen met het verwerven van een vervangende locatie indien bedrijfsvoortzetting is aangewezen. Met enige regelmaat komt het voor dat de onteigende geen bedrijf uitoefent op het onteigende, maar het onteigende aanhoudt als belegging. Als daarbij sprake is van een duurzame belegging en het redelijk belang van de belegger vordert dat na onteigening een vervangende belegging wordt aangekocht, komen de kosten die met die aankoop samenhangen voor vergoeding in aanmerking. Een grijs gebied is het gebied waar partijen gronden hebben aangekocht om die op termijn tot ontwikkeling te brengen. Het arrest handelt over dit grijze gebied waarover na het (op grond van art. 81 lid 1 RO afgedane) arrest van 26 oktober 2016 (ECLI:HR:2016:2446) enige verwarring was ontstaan. In die zaak had een partij die een grote voorraad grond had aangekocht rond Schiphol met het oogmerk die grond op termijn te kunnen ontwikkelen, een vergoeding gekregen voor de kosten van het na onteigening aankopen van vervangende gronden. Tegen onder meer dat oordeel werd cassatie ingesteld, maar dat cassatieberoep noopte aldus de Hoge Raad niet tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het oordeel van de rechtbank in die zaak bleef dus in stand. Dat gaf voeding aan de gedachte dat ook ontwikkelaars aanspraak kunnen maken op 'wederbeleggingskosten'. Aldus is het begrijpelijk dat de ontwikkelaar in deze zaak het oordeel van de rechtbank dat er geen aanspraak gemaakt kon worden op deze kosten niet accepteerde. Daarbij komt dat de rechtbank een onjuist criterium aangelegd leek te hebben. De rechtbank had namelijk overwogen dat de ontwikkelaar 'onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat zij na onteigening, tot herbelegging zou overgaan waarbij tevens werd overwogen dat er in het gebied waarin de ontwikkelaar actief was geen gronden meer te krijgen waren'. Daarom behoefde de rechtbank naar diens oordeel niet in te gaan op de vraag of de ontwikkelaar aangemerkt kon worden als een duurzaam belegger of niet. Voormeld oordeel is niet zonder meer overtuigend indien men beziet dat de onteigeningsrechter een taak heeft om zelfstandig de onteigeningsvergoeding vast te stellen en daarbij de onteigende niet te snel mag straffen omdat onvoldoende is gesteld of onvoldoende gegevens zijn overgelegd (zie hiervoor HR 9 juni 2017, NJ 2018/57). Het oordeel geeft voorts te denken omdat het er niet toe doet wat de onteigende ontwikkelaar zou doen. Waar het om gaat is wat een redelijk handelend ondernemer in gelijke omstandigheden zou doen.

3.
De Hoge Raad komt aan bespiegelingen over het voorgaande niet toe omdat 'de klachten in cassatie veronderstellen dat er ook aanspraak gemaakt kan worden op bijkomende schade indien de onteigende onroerende zaak onderdeel is van een wisselend bestand van onroerende zaken die bestemd zijn om op termijn verkocht te worden en op het onteigende geen bedrijf wordt uitgeoefend dat een redelijk handelend ondernemer elders zou voortzetten'. In een dergelijk geval bestaat, zo maakt de Hoge Raad duidelijk, er geen aanspraak op een vergoeding van kosten verbonden aan het aankopen van een vervangende onroerende zaak. De klachten kunnen om die reden niet tot cassatie leiden. De te maken kosten zijn namelijk geen gevolg van de onteigening maar - zo begrijp ik het arrest - van het feit dat het onteigende onderdeel vormt van een naar zijn aard wisselende voorraad. In een dergelijk geval leidt de onteigening niet tot schade bestaande in aankoopkosten van een vervanging. Er gebeurt immers juist wat men beoogde met het onteigende: de eigendom wordt vervreemd. De Hoge Raad maakt in het arrest voorts duidelijk dat de behandelde zaak (in ieder geval vanuit cassatietechnisch opzicht) verschilt van het arrest voornoemd van 26 oktober 2016. Daarin had in cassatie als onbestreden (juridisch) uitgangspunt te gelden dat hetgeen werd vervangen een bedrijfsmiddel was en geen onderdeel vormde van een wisselendehandelsvoorraad.

4.
Het arrest geeft kleuring aan het grijze gebied. Indien men niet daadwerkelijk op het onteigende een bedrijf uitoefent of niet aannemelijk wordt dat men het onteigende aanhoudt voor het verkrijgen van rendement uit deze (duurzame) belegging, kan men geen aanspraak maken op bijkomende schade bestaande uit kosten om een vervangend object aan te kopen.

De taak van de onteigeningsrechter vindt begrenzing in de goede procesorde

5.
Uit onder meer het arrest van HR 9 juni 2017 (NJ 2018/57) volgt dat de onteigeningsrechter een zelfstandige taak heeft als het gaat om het vaststellen van de schadeloosstelling en zelf nader onderzoek moet doen als de stukken aanwijzingen bevatten dat de onteigende schade leidt. De onteigeningsrechter mag niet te snel aannemen dat de onteigende te weinig heeft gesteld of te weinig stukken heeft overgelegd om diens schade te onderbouwen, zo volgt uit dat arrest. In de zaak waar het hier geannoteerde arrest betrekking op had, had de onteigende vroegtijdig gesteld dat voor de gemiste rente over het verschil tussen het voorschot en de uiteindelijke schadeloosstelling niet volstaan kon worden met een rentepercentage van 2% maar dat 8% vergoed zou moeten worden. Deze stelling was echter aanvankelijk niet onderbouwd. De stukken met die onderbouwing werden enkele weken voor pleidooi verstrekt. De rechtbank liet de stukken echter buiten beschouwing omdat 'het een onderwerp betreft waarover het debat reeds was afgesloten' en omdat de rechtbank oordeelde dat het op de weg lag van de onteigende om de schadepost te onderbouwen en deze dat in de ogen van de rechtbank  onvoldoende had gedaan. Interessant is de visie van de advocaat-generaal op dit punt. Deze overweegt - kort gezegd - in randnummer 3.85 dat men in discussie rond het deskundigenbericht alles omtrent de schadeloosstelling naar voren moet brengen en anders te laat is. De advocaat-generaal stelt aldus de discussie rond gegevensuitwisseling met deskundigen, welke discussie en uitwisseling niet plaatsvinden ten overstaan van de rechter maar zich vaak geheel buiten diens gezichtsveld afspelen, centraal als het gaat over het debat over de schadeloosstelling. In die discussie (met deskundigen) moet alles naar voren gebracht worden en anders is men te laat. De vraag kan gesteld worden of dit standpunt voor juist te houden is. Ik stel daar vraagtekens bij. Indien er voldoende tijd is voor de wederpartij en deskundigen om zich voor te bereiden op tijdig voor het pleidooi over het deskundigenrapport naar voren gebrachte stellingen moet het inbrengen van nieuwe elementen of stukken naar ik meen in beginsel mogelijk zijn. Dit beginsel leidt slechts uitzondering als de materie veel eerder naar voren gebracht had kunnen worden én zodanig omvangrijk is dat de tijd te kort is voor partijen en deskundigen om zich daarop voor te bereiden én aldus of anderszins het beginsel van een goede procesorde zich er tegen verzet - bijvoorbeeld omdat er al een of meer tussenvonnissen zijn gewezen of gezien de duur van de procedure en de daarmee samenhangende lange tijd dat de onteigende op diens geld moet wachten - dat na deskundigenbericht nog zaken ter discussie worden gesteld die niet eerder of niet zo duidelijk naar voren zijn gekomen (zie bijvoorbeeld HR 2 december 2010, NJ 2010/650).