In de afgelopen jaren zien we steeds vaker taakoverdrachten bij corporaties. Een corporatie kan bij een taakoverdracht bezit overdragen aan een andere corporatie, zonder dat de overnemende corporatie overdrachtsbelasting hoeft te betalen. Redenen voor een taakoverdracht zijn bijvoorbeeld het terugtrekken uit een gemeente of een ruil met een andere corporatie om het bezit efficiënter te verdelen.

Overgaan van leningen bij een taakoverdracht en de rol van het WSW

Bij een taakoverdracht tussen corporaties gaan naast het vastgoed ook leningen over van de ene naar de andere corporatie. Dit geven corporaties juridisch vorm door een akte van contractsoverneming. In veel gevallen gaat het daarbij om door WSW geborgde leningen. Het WSW heeft nu op haar website aangegeven dat zij meewerkt aan taakoverdrachten, maar stelt daarbij wel een aantal voorwaarden. Voor woningcorporaties is het om die bij een taakoverdracht om die reden van belang om ook rekening te houden met de voorwaarden van het WSW.

Aandachtspunten WSW

Bij een taakoverdracht zijn voor het WSW de volgende zaken van belang:

• Achtervangsystematiek: Vallen de geborgde leningen onder de huidige achtervangsystematiek (leningen vanaf 1 augustus 2021) of de oude achtervangsystematiek? Wanneer de oude achtervangsystematiek van toepassing is, moet de betrokken achtervanggemeente meetekenen bij de contractsoverneming. In de praktijk zien wij dat afstemming met gemeenten de nodige tijd kan vergen.
• Scheefheid achtervang: Wanneer een corporatie zich uit een bepaalde gemeente terugtrekt, verwacht het WSW dat corporaties rekening houden bij het selecteren van de leningen voor de taakoverdracht. Het ontstaan van scheefheid in de achtervang is ongewenst.
• DAEB: De geborgde leningen zien alleen op DAEB-activiteiten van corporaties. Als ook niet-DAEB activiteiten bij de taakoverdracht gaan is alternatieve financiering van belang, bijvoorbeeld een niet geborgde lening of verrekening met liquide middelen.
• Herstructurering leningen: Bij taakoverdrachten zien we dat corporaties soms leningen willen herstructureren. Het herstructureren van geborgde leningen ziet het WSW als afzonderlijk proces. De voorkeur van het WSW gaat ernaar uit dat herstructurering plaatsvindt op het niveau van de overnemende corporatie. Daarvoor is overleg met het WSW vereist.
• Afstemming met de Belastingdienst: Het is aan de overnemende corporatie om zekerheid te verkrijgen van de Belastingdienst over het kunnen toepassen van de vrijstelling voor de overdrachtsbelasting. De Belastingdienst stelt verschillende eisen stellen aan een taakoverdracht.

Modeldocumentatie

Voor het WSW is van belang dat een taakoverdracht juridisch goed geregeld wordt. De garantiestructuur en de daarbij behorende achtervangafspraken moeten intact blijven. Om die reden heeft het WSW modeldocumentatie opgesteld. In de meeste gevallen betekent dit dat een contractsoverneming plaatsvindt gevolgd door objectieve novatie van geldleningen. Door de objectieve novatie komen de overgenomen leningen onder het nieuwe achtervangsysteem te vallen. Deze transacties vinden in samenhang met de overdracht van het vastgoed plaats.

Aan de slag met een taakoverdracht

Het WSW adviseert bij de taakoverdracht een transactienotaris/advocaat aan te wijzen die zorg draagt voor zowel de overdracht van de activa als de overdracht van de passiva (leningen) en tijdig met WSW in overleg te treden.

AKD heeft als advocaten- en notariskantoor voor woningcorporaties veel ervaring met taakoverdrachten. Wij kunnen zorgdragen voor het juiste gebruik van de WSW-modeldocumentatie, afstemming met gemeenten, en de Belastingdienst, de notariële overdracht en andere relevante aspecten.

Overweegt uw corporatie een taakoverdracht?

In een vrijblijvend gesprek van ongeveer een half uur nemen we graag met u door met welke punten u bij een taakoverdracht rekening moet houden. Naast de afstemming met het WSW, de Belastingdienst en de betrokken gemeenten, zijn dit bijvoorbeeld de rol van de huurdersorganisatie en de notariële aspecten. Tijdens dit overleg krijgen jullie een beeld welke acties jullie nog moeten ondernemen om van een eventuele taakoverdracht een succes te maken.

Interesse? Mail Eelkje van de Kuilen (evandekuilen@akd.nl) of Mels Landzaad (mlandzaad@akd.nl) om een vrijblijvend Teams-gesprek over taakoverdrachten in te plannen.