Vanaf vandaag ziet de gronduitgiftewereld er voor overheden fundamenteel anders uit!

Al geruime tijd hangt de vraag boven de markt of overheden bij de verkoop van onroerend goed – net als bij de verdeling van schaarse vergunningen – mededingingsruimte moeten bieden. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde dat dit (nog) niet het geval was en ook de Procureur-Generaal concludeerde (kort gezegd) dat dit niet vanzelfsprekend was.

In een arrest van vandaag heeft de Hoge Raad deze vraag alsnog bevestigend beantwoord. De Hoge Raad wijst erop dat overheden zich bij hun privaatrechtelijk handelen aan het gelijkheidsbeginsel moeten houden. Dat geldt ook voor de beslissing aan wie zij een onroerende zaak verkopen. Volgens de Hoge Raad betekent dit dat overheden bij de verkoop van onroerende zaken (inderdaad) mededingingsruimte moeten bieden aan potentiële gegadigden.

De belangrijkste overwegingen uit dit arrest kunnen als volgt worden samengevat:

1. Mededingingsruimte bij gronduitgifte: Overheden die voornemens zijn een onroerende zaak te verkopen, moeten ruimte bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of dat redelijkerwijs te verwachten valt;
   
   
2. Selectiecriteria: Bij verkoop zal het overheidslichaam met inachtneming van de hem toekomende beleidsruimte criteria moeten opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
   
   
3. Passende mate van openbaarheid: In dat kader moet – tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure – een passende mate van openbaarheid worden verzekerd met betrekking tot de beschikbaarheid van de onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de selectiecriteria;
   
   
4. Niet kijken naar vergelijkbare onroerende zaken: Het is niet beslissend of er andere, vergelijkbare onroerende zaken beschikbaar zijn, maar of redelijkerwijs te verwachten valt dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de te verkopen onroerende zaak;
   
   
5. Slechts één geschikte gegadigde? Er hoeft geen mededingingsruimte te worden geboden als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs kan worden aangenomen dat op grond van objectieve, toelaatbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt. In dat geval moet de overheid zijn voornemen tot verkoop tijdig en vooraf bekend maken op zodanige wijze dat iedereen daarvan kennis kan nemen, waarbij gemotiveerd wordt waarom bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat er slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt.

Gevolgen praktijk
Dit arrest zal verstrekkende gevolgen hebben voor de praktijk. Overheden zullen zich bij iedere voorgenomen verkoop van onroerend goed moeten afvragen of er meerdere gegadigden kunnen zijn. Zo ja, dan moet er een openbare selectieprocedure worden georganiseerd. Uitzonderingen zijn mogelijk als redelijkerwijs te verwachten valt dat er maar één serieuze gegadigde in aanmerking komt, maar daarmee zal voorzichtig moeten worden omgesprongen. De overheid moet die afweging dan tijdig voorafgaand aan de verkoop publiekelijk bekend maken. Partijen die het hier niet mee eens zijn zullen de kans hebben om te proberen de verkoop te blokkeren.

Kortom, naast verdelingsprocedures voor schaarse vergunningen en formele aanbestedingsprocedures zullen we ook (veel) meer openbare verkoopprocedures van overheden gaan zien. De volgende vraag is of deze norm ook geldt bij andersoortige overeenkomsten, zoals de verhuur van vastgoed. Dat lijkt ons niet onlogisch, gezien de redenering van de Hoge Raad.